Cassazione: se la casa non è a norma è legittimo non pagare l’affitto

Con la sentenza n. 8637/2016, la Corte di Cassazione, terza sezione civile, ha stabilito che la scoperta, successiva alla stipulazione del contratto di locazione, di vizi non riconoscibili che rendono l’abitazione pericolosa e non a norma, rendendone impossibile il godimento, legittima il conduttore a non pagare i canoni di locazione. E’ irrilevante per escludere la responsabilità del proprietario la circostanza che i vizi siano stati scoperti durante l’esecuzione di lavori ad opera del conduttore.

La Suprema Corte accoglie così “il ricorso di un uomo che aveva stipulato contratto di locazione con una società Immobiliare, dichiarando all’atto di immissione in possesso, di conoscere lo stato dell’immobile e concordando con la locatrice di eseguire lavori di adattamento e miglioria a proprie spese, previa consenso scritto”.

Il conduttore riscontrava però che nell’immobile erano presenti 4 cavi elettrici posti ad una profondità inferiore a quella regolamentare di almeno 50 cm, privi di protezione. La scoperta aveva reso impossibile la prosecuzione dei lavori. Poiché il conduttore ometteva di versare i canoni di locazione a seguito della scoperta dei vizi, si vedeva risolvere il contratto per suo grave inadempimento dal Tribunale e condannato al pagamento dei canoni non corrisposti.

In sede di gravame la sua impugnazione veniva rigettata in quanto il giudice evidenziava che al conduttore non era consentito astenersi dal versamento del canone in presenza di una riduzione o diminuzione del godimento dell’immobile addebitabile al locatore, ma soltanto nell’ipotesi di mancanza tout court della controprestazione, ipotesi non ricorrente nella specie.

Secondo la Corte territoriale le problematiche lamentate dal conduttore erano insorte nel corso di lavori non espressamente autorizzati dalla proprietà e frutto di una sua libera scelta, da cui l’impredicabilità di una causa di legittima sospensione dell’obbligazione di pagamento del canone.

Ma la Cassazione è giunta a una conclusione diversa, accogliendo integralmente il ricorso del conduttore. Secondo i supremi giudici, l’esecuzione dei lavori in epoca successiva alla stipula del contratto doveva ritenersi del tutto irrilevante, attesa la preesistente situazione di pericolosità dell’immobile. D’altronde, nessuna prova (oggettivamente impossibile) era stata fornita dalla locatrice in ordine alla conformità a norme di legge e regolamentari della descritta situazione elettrica.