TAR Toscana: il frazionamento “di fatto” senza titolo legittima l’ordine di ripristino anche se manca il nuovo subalterno catastale

Il frazionamento abusivo di un’unità immobiliare può essere accertato anche in assenza di una formale suddivisione catastale, quando le opere realizzate rendano gli ambienti autonomamente utilizzabili. È questo il principio affermato dal TAR Toscana, Sezione III, con la sentenza 6 maggio 2026, n. 888.

Il Collegio ha precisato che la verifica dell’abuso edilizio deve fondarsi non soltanto sul dato catastale, ma soprattutto sulla concreta funzionalità degli spazi. Nel caso esaminato, l’immobile risultava originariamente unitario, mentre le modifiche successive avevano consentito la creazione di due porzioni autonome, dotate di accessi separati e organizzate in modo da permetterne un utilizzo indipendente. Secondo i giudici amministrativi, tale trasformazione integra un “frazionamento sostanziale con opere”, anche se il proprietario non abbia provveduto alla variazione del subalterno catastale.

La sentenza affronta anche il tema della qualificazione urbanistico-edilizia dell’intervento. Il TAR ha chiarito che il frazionamento con opere rientra nella disciplina degli interventi soggetti a SCIA prevista dall’art. 135, comma 2, lett. b), della legge regionale Toscana n. 65/2014. Tuttavia, quando le opere risultano in contrasto con le prescrizioni urbanistiche o con il regolamento edilizio — come nel caso di superfici inferiori all’alloggio minimo, altezze non conformi e carenze aeroilluminanti — trova comunque applicazione la sanzione ripristinatoria con obbligo di demolizione e rimessa in pristino.

Il TAR ha inoltre ribadito che l’eventuale possibilità di sostituire la demolizione con una sanzione pecuniaria non incide sulla legittimità dell’ordine demolitorio. La verifica circa l’effettiva impossibilità di eseguire il ripristino può infatti essere compiuta soltanto nella fase esecutiva del provvedimento.

Con la decisione n. 888/2026, il TAR Toscana consolida quindi l’orientamento secondo cui il concetto di frazionamento edilizio deve essere valutato in termini sostanziali e funzionali, attribuendo rilievo decisivo agli effetti concreti delle opere realizzate sull’autonomia delle unità immobiliari.