Sottotetti e abusi edilizi: il cambio d’uso abitativo richiede sempre il permesso di costruire

Il Tribunale amministrativo regionale per il Piemonte, con sentenza n. 921/2026 (RG n. 400/2022), depositata il 21 aprile 2026, ha chiarito alcuni principi centrali in materia di abusi edilizi e qualificazione degli interventi.

In primo luogo, il Collegio ribadisce che la trasformazione del sottotetto in ambiente abitabile costituisce un mutamento di destinazione d’uso tra categorie funzionalmente autonome sotto il profilo urbanistico. Tale intervento, in quanto idoneo a incidere sul carico urbanistico dell’immobile, richiede necessariamente il rilascio del permesso di costruire ai sensi dell’art. 10 del d.P.R. 380/2001, non essendo sufficiente la mera attività edilizia libera o la segnalazione certificata.

Il TAR richiama inoltre il principio secondo cui il mutamento di destinazione d’uso rileva non solo quando sia effettivamente utilizzato in modo difforme, ma già quando le opere realizzate rendano l’immobile strutturalmente idoneo a un diverso uso funzionale. Ne consegue che la presenza di finiture, impianti e suddivisioni interne compatibili con l’uso abitativo è elemento sufficiente a integrare l’abuso.

Diversamente, il Tribunale precisa che gli interventi di minima entità all’interno di unità immobiliari già legittimamente esistenti, privi di incidenza su superficie e volume e consistenti nella sola ridistribuzione degli spazi interni, non possono essere automaticamente attratti nella sanzione demolitoria. Tali opere, ove non collegate a un più ampio disegno unitario di trasformazione edilizia, rientrano nell’ambito della manutenzione straordinaria e sono assoggettabili al regime della CILA.

Infine, il TAR riafferma il criterio della valutazione complessiva dell’abuso edilizio, che impone di considerare unitariamente le opere solo quando tra loro sussista un nesso funzionale e progettuale, mentre ne esclude l’automatica sommatoria in presenza di interventi autonomi e scindibili.

In applicazione di tali principi, la sentenza n. 921/2026 accoglie solo in parte il ricorso, confermando la legittimità della repressione del cambio di destinazione d’uso del sottotetto e annullando invece la sanzione relativa alle mere modifiche interne dell’unità abitativa.