Esecuzione forzata su immobile abusivo: le Sezioni Unite dettano le regole per l’acquisto all’asta

La Corte di Cassazione, a Sezioni Unite, con l’ordinanza n. 10933 del 25/04/2025, ha fornito importanti chiarimenti in merito alla sorte degli immobili sottoposti a pignoramento e successiva espropriazione forzata, che in precedenza erano stati acquisiti al patrimonio del Comune in quanto abusivi, ai sensi dell’art. 7, comma 3, della Legge n. 47 del 1985 (normativa all’epoca vigente).

LE CONDIZIONI DELL’ACQUIRENTE ALL’ASTA

L’intervento delle Sezioni Unite stabilisce un principio fondamentale: l’espropriazione forzata di un immobile ipotecato, anche se acquisito al patrimonio disponibile del Comune per abusivismo edilizio, è ammissibile e deve proseguire nelle forme previste per l’espropriazione immobiliare (artt. 602 e seguenti c.p.c.).

Tuttavia, il destino dell’aggiudicatario (colui che compra all’asta) dipende dalla sanabilità o meno dell’abuso:

1. Immobile sanabile: se ricorrono le condizioni per la sanatoria (ad esempio, tramite le norme del condono edilizio citate nell’ordinanza), l’aggiudicatario ha l’onere di presentare la domanda di concessione in sanatoria entro 120 giorni dalla notifica del decreto di trasferimento.
2. Immobile non sanabile: se l’immobile risulta abusivo e non sanabile (circostanza che deve essere chiaramente indicata nell’avviso di vendita), l’aggiudicatario riceverà il bene gravato da un’obbligazione propter rem, ossia un obbligo legato alla proprietà stessa. Questa obbligazione consiste nel provvedere alla demolizione dell’opera abusiva, con tutte le conseguenze che ne derivano in caso di mancato adempimento.

In sostanza, l’ordinanza riconosce la possibilità di vendere all’asta l’immobile anche se abusivo e acquisito dal Comune, ma pone in capo all’acquirente la responsabilità di regolarizzare la situazione (se possibile) o di demolire l’abuso (se non sanabile), tutelando così il corretto recupero del credito garantito dall’ipoteca, ma senza derogare alla normativa urbanistica.

Fonte: Rassegna mensile della
giurisprudenza civile della
Corte di cassazione