Consiglio di Stato: limiti del potere comunale su SCIA e delibere condominiali

Con la sentenza n. 03228/2026 REG. PROV. COLL. (RG n. 05399/2025), pubblicata il 24 aprile 2026, il Consiglio di Stato, Sezione IV, ha ribadito alcuni principi di diritto rilevanti in materia di SCIA edilizia e rapporti tra valutazioni amministrative e assetti civilistici condominiali.

In primo luogo, il Collegio ha riaffermato il principio secondo cui, ai sensi dell’art. 10-bis della legge n. 241/1990, il provvedimento finale non può essere sorretto da una motivazione “nuova o eterogenea” rispetto a quella comunicata in sede di preavviso di rigetto, quando tale mutamento incide sull’impianto sostanziale delle ragioni ostative. La riformulazione radicale della motivazione determina infatti violazione del contraddittorio procedimentale.

In secondo luogo, la sentenza ribadisce il limite dell’istruttoria amministrativa in presenza di contestazioni sulla legittimazione privatistica all’intervento edilizio. Il Consiglio di Stato conferma che l’amministrazione, nell’esame di SCIA o titoli edilizi, può verificare l’esistenza di un titolo astrattamente idoneo alla disponibilità del bene, ma non può svolgere un sindacato pieno sulla validità o efficacia di atti civilistici, come le delibere condominiali, trattandosi di valutazioni riservate al giudice ordinario.

Il potere di controllo comunale deve quindi arrestarsi di fronte a questioni che richiedano accertamenti complessi o decisioni sui conflitti tra privati, potendo la P.A. solo verificare la non manifesta infondatezza del titolo dichiarato.

La pronuncia precisa inoltre che l’eventuale esistenza di precedenti giudicati civili sull’interpretazione di clausole condominiali rilevanti costituisce elemento istruttorio che l’amministrazione deve considerare, ma non può disattendere senza adeguata motivazione.

Il Consiglio di Stato ha pertanto accolto l’appello e annullato il provvedimento comunale, riaffermando il principio di separazione tra controllo amministrativo edilizio e accertamento civilistico dei diritti tra privati.