Consiglio di Stato: abitabilità e licenza d’uso non sanano l’assenza del titolo edilizio

Il principio di diritto ribadito dal Consiglio di Stato, Sezione II, con la sentenza n. 3668 del 2026 (ricorso n. 5871/2024), riguarda il rapporto tra stato legittimo dell’immobile e titoli edilizi. I giudici hanno affermato che l’abitabilità, l’agibilità o la licenza d’uso non hanno efficacia sanante né possono sostituire il necessario titolo edilizio che autorizza la realizzazione dell’opera.

La pronuncia prende le mosse dall’interpretazione dell’articolo 9-bis del d.P.R. 380/2001, secondo cui lo stato legittimo di un immobile deve essere desunto dal titolo abilitativo che ne ha previsto la costruzione o da altri atti edilizi successivi che abbiano verificato la legittimità dei precedenti interventi. Nel caso esaminato, il Consiglio di Stato ha ritenuto insufficiente il richiamo contenuto nei certificati di abitabilità e negli atti successivi, poiché il piano interrato contestato non risultava contemplato nel progetto originariamente assentito.

Secondo Palazzo Spada, la funzione del titolo edilizio è quella di autorizzare la costruzione o la modifica dell’immobile, mentre l’abitabilità o l’agibilità hanno una diversa finalità, limitata alla verifica delle condizioni igienico-sanitarie, della sicurezza e della salubrità dell’edificio. Per questo motivo tali certificazioni non possono “supplire” alla mancanza di una licenza edilizia o dimostrare autonomamente la conformità urbanistica dell’opera.

La sentenza evidenzia inoltre che, per gli immobili realizzati dopo l’entrata in vigore della cosiddetta “Legge Ponte” del 1967, l’esistenza di opere non riportate nel progetto approvato comporta la necessità di uno specifico titolo autorizzativo. In assenza di tale prova, le opere devono essere considerate abusive.

Il Consiglio di Stato ha quindi accolto l’appello del Comune di Noicattaro, riformando la decisione del Tar Puglia e confermando la legittimità dell’ordinanza di demolizione.