Cambio di destinazione da garage o cantina a residenziale e limiti alla sanatoria sismica

La destinazione d’uso a garage o cantina non è riconducibile a nessuna delle cinque categorie previste dall’art. 23-ter del d.P.R. n. 380 del 2001 in quanto trattasi di una pertinenza in senso civilistico di un immobile a destinazione residenziale. Per tale ragione la realizzazione di questa tipologia di manufatti è conforme alla destinazione di zona (residenziale, appunto), ma nei soli limiti in cui essi restino “locali accessori”, che in quanto privi dei requisiti di abitabilità non incidono sulle disponibilità volumetriche abitative né sul carico urbanistico. Il cambio di destinazione d’uso da garage o cantina a residenziale, quindi, è sempre rilevante, pur se astrattamente non si passa da una all’altra delle categorie previste nell’art. 23-ter, e necessita pertanto di permesso di costruire. (1)

La seconda sezione del Consiglio di Stato, in motivazione, ha precisato che per accertare l’avvenuta realizzazione di un cambio di destinazione d’uso, può non essere necessariamente bastevole la presenza di un servizio igienico. Laddove tuttavia il garage o la cantina fanno parte di un’unica unità immobiliare, già evidentemente dotata di servizi igienici, e questi ultimi si accompagnino ad altri elementi tipici della destinazione residenziale, quali la presenza di una cucina, il cambio di destinazione d’uso, a maggior ragione ove effettuato con tale tipologia di opere – strutturali – e non con meri elementi di arredo, deve ritenersi realizzato.

Il legislatore non ha previsto espressamente una sanatoria sismica e tutta la normativa tecnica è strutturata in modo da privilegiare le verifiche preventive. Inoltre nella doppia conformità richiesta ai fini del rilascio della c.d. sanatoria ordinaria di cui all’art. 36 del d.P.R. n. 380 del 2001 rientra anche il rispetto della normativa antisismica. Ciò non vieta tuttavia che i relativi adempimenti sopravvengano all’edificazione, purché non vengano assentiti ex post interventi di adeguamento e men che meno si condizioni alla loro effettuazione la validità dei titoli, ferma restando la responsabilità penale per le relative contravvenzioni in quanto “di pericolo”. Affinché tuttavia possa rilasciarsi una sanatoria sismica o comunque strutturale deve essere rispettato anche in tale ambito il requisito della doppia conformità, ovvero devono risultare rispettate le regole tecniche vigenti sia al momento della realizzazione dell’abuso, sia al momento dell’istanza di sanatoria. Il procedimento da seguire sulla base della teoria dei poteri impliciti, nel silenzio della legge nazionale, non può che essere quello previsto in via ordinaria. Le disposizioni procedurali più favorevoli sopravvenute, in quanto di semplificazione, quale tipicamente quelle contenute nell’art. 94-bis, inserito nel t.u.e. dal d.l. 18 aprile 2019, n. 32, convertito, con modificazioni, nella l. 14 giugno 2019, n. 55, trovano applicazione, in quanto non attenuano la soglia di tutela dell’incolumità pubblica sottesa al rispetto delle regole sostanziali (2).

(1) Precedenti conformi: sulla necessità del permesso di costruire nel caso di cambio di destinazione d’uso da cantina o garage a civile abitazione: Cons. Stato, sez. VI, 26 gennaio 2018, n. 551 che richiama Cass. pen., sez. III, 5 aprile 2016, n. 26455; Cons. Stato, sez. VII, 21 agosto 2023, n. 7835. Sul diverso caso in cui la realizzazione del servizio igienico o di un mero vano wc in un manufatto “pertinenziale” che non fa parte della medesima unità abitativa, può non assumere rilevanza ex se: Cons. Stato, sez. VI, 14 novembre 2022, n. 9954.

Precedenti difformi: non risultano precedenti difformi.

(2) Precedenti conformi: afferma che il rilascio dell’accertamento di conformità in sanatoria debba riferirsi anche al rispetto delle norme sismiche: Corte cost., 29 maggio 2013, n. 101; Corte cost. 13 gennaio 2021, n. 2. Sulla disciplina del rischio sismico: tra le tante, Corte cost., 10 dicembre 2019, n. 264. Afferma che l’istanza di sanatoria non potrebbe essere rilasciata in assenza dell’autorizzazione sismica, ove prescritta: Cons. Stato, sez. VI, 19 maggio 2022, n. 3963 che richiama Cons. Stato, sez. III, 31 maggio 2021, n. 4142.

Precedenti difformi: non sussistono specifici precedenti difformi.

Fonte: www.giustizia-amministrativa.it