Permesso edilizio e comproprietà: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti tra decadenza e annullamento d’ufficio

Il Consiglio di Stato (Sezione Quarta), con sentenza 14 maggio 2026 n. 3810/2026 REG.PROV.COLL., n. 6359/2025 REG.RIC., affronta il tema della corretta qualificazione dei provvedimenti di ritiro del titolo edilizio e dei presupposti che devono sorreggere il potere di verifica dell’amministrazione in materia urbanistico-edilizia.

Il principio di diritto affermato è che l’annullamento d’ufficio ex art. 21-nonies della legge n. 241/1990 presuppone l’illegittimità originaria dell’atto, mentre non può essere utilizzato per reagire a sopravvenienze fattuali o giuridiche, le quali possono eventualmente fondare differenti istituti, come la decadenza del titolo. Ne deriva che la corretta qualificazione del potere esercitato dalla pubblica amministrazione deve essere ancorata alla natura dei presupposti posti a fondamento dell’intervento in autotutela.

La sentenza ribadisce inoltre che, in materia edilizia, l’amministrazione è tenuta a verificare con rigore la legittimazione del soggetto richiedente il permesso di costruire ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, ma tale verifica non può sconfinare in valutazioni di natura civilistica sulla titolarità del diritto, dovendo arrestarsi in presenza di un titolo di disponibilità apparentemente valido e non manifestamente inattendibile.

Con specifico riferimento ai beni in comunione, il Consiglio di Stato riafferma il principio per cui gli atti di ordinaria amministrazione, tra cui la locazione infra-novennale, possono essere validamente deliberati secondo le regole della maggioranza previste dall’art. 1105 c.c., con effetti vincolanti anche per i comproprietari dissenzienti. Tale assetto incide direttamente sulla valutazione della legittimazione del richiedente il titolo edilizio, quando questa derivi da rapporti contrattuali fondati su decisioni assembleari.

Ulteriore principio rilevante riguarda il procedimento amministrativo: la violazione dell’art. 7 della legge n. 241/1990 determina l’illegittimità del provvedimento quando l’omessa comunicazione di avvio impedisca al destinatario di partecipare utilmente al procedimento, specie per rappresentare circostanze decisive sopravvenute.

In applicazione di tali principi, il Consiglio di Stato ha accolto l’appello e, in riforma della sentenza del TAR Puglia – Lecce n. 734/2025, ha annullato i provvedimenti comunali impugnati, ritenendo errata la qualificazione degli stessi come annullamento d’ufficio e carente l’istruttoria sulla legittimazione del soggetto titolare del titolo edilizio.

Sentenza: Consiglio di Stato, Sezione Quarta, 14 maggio 2026, n. 3810/2026 REG.PROV.COLL., n. 6359/2025 REG.RIC.