Permesso di costruire e limiti dell’istruttoria comunale: il Consiglio di Stato chiarisce i confini tra verifica amministrativa e accertamenti civilistici

Con la sentenza n. 3782/2026 REG.PROV.COLL. (n. 4758/2024 REG.RIC.), pubblicata il 13 maggio 2026, il Consiglio di Stato, Sezione IV, ha respinto l’appello proposto avverso il diniego di annullamento di un permesso di costruire, offrendo importanti chiarimenti sui presupposti del rilascio del titolo edilizio e sui limiti dell’attività istruttoria dell’amministrazione.

Il Collegio ribadisce, in primo luogo, il principio secondo cui il permesso di costruire può essere rilasciato, ai sensi dell’art. 11 del d.P.R. n. 380/2001, non soltanto al proprietario dell’area, ma a chiunque dimostri un titolo idoneo a legittimare la richiesta, inteso come relazione giuridicamente qualificata con il bene. Tale verifica, tuttavia, deve essere svolta dall’amministrazione secondo criteri di ragionevolezza e sulla base della documentazione disponibile, senza estendersi a complessi accertamenti di natura civilistica sulla titolarità sostanziale dei diritti.

Ne deriva che il Comune non è tenuto a risolvere controversie privatistiche sulla proprietà o sulla comunione di beni, potendo limitarsi a valutare l’assenza di evidenti elementi di contestazione o di inattendibilità della documentazione prodotta dal richiedente.

In tema di rapporti di vicinato e legittimazione a impugnare titoli edilizi, il Consiglio di Stato conferma altresì che la nozione di “vicinitas” non è sufficiente da sola a fondare l’azione, dovendo il ricorrente dimostrare un pregiudizio concreto, attuale e specifico derivante dall’intervento edilizio.

Sul versante civilistico, la decisione chiarisce che la presunzione di comunione dei muri divisori ex art. 880 c.c. opera esclusivamente nei casi tassativamente previsti dalla norma e non è suscettibile di applicazione analogica a fattispecie diverse, come i muri perimetrali tra edificio e giardino.

Di particolare rilievo anche il principio affermato in materia di autotutela: il termine di cui all’art. 21-nonies della l. n. 241/1990 decorre dall’adozione del provvedimento e non può essere automaticamente riaperto in assenza di elementi oggettivi e certi che dimostrino la falsità o il mendacio delle dichiarazioni rese in sede procedimentale. In ogni caso, la possibilità di annullamento in autotutela postula l’effettiva sussistenza di presupposti rigorosi, non potendo essere attivata sulla base di mere contestazioni non supportate da evidenze univoche.

La sentenza riafferma, dunque, un equilibrio tra tutela dei terzi e stabilità dell’azione amministrativa: il controllo sul titolo edilizio resta circoscritto alla verifica di legittimità amministrativa, mentre l’accertamento pieno dei diritti reali rimane estraneo al procedimento edilizio e devoluto al giudice civile.