Italia, Paese di padroni di casa

Tre famiglie su quattro vivono in una casa di proprietà. Questo, in sintesi, il dato saliente che emerge dalla settima edizione di “Gli Immobili in Italia” di Entrate-Mef-Sogei. Una dettagliata indagine sullo stato e le caratteristiche del patrimonio immobiliare del Belpaese dalla quale si evince che il 60% dei 57 milioni di immobili di proprietà di persone fisiche viene utilizzato come abitazione principale o pertinenza. Secondo i dati indicati dai contribuenti nelle dichiarazioni dei redditi, infatti, circa il 34,2% degli immobili, pari a 19,5 milioni di unità, sono abitazioni principali, cui si somma un ulteriore 23,3% relativo alle pertinenze (cantine, soffitte, box o posti auto), circa 13,3 milioni di unità. Ipotizzando che a ogni abitazione principale corrisponda un nucleo familiare, risulta che il 75,2% delle famiglie risiede in abitazioni di proprietà. Gli immobili dati in locazione sono circa 6 milioni (10%), mentre 6,2 milioni (11%) sono quelli lasciati a disposizione. Infine, ammontano a circa 1,2 milioni, poco più del 2% del totale, gli immobili concessi in uso gratuito a familiari o ad altri comproprietari. Per quanto riguarda la distribuzione per aree territoriali, al Sud sono utilizzate come abitazione principale il 53,5% del totale delle abitazioni delle persone fisiche, al Nord e al Centro la quota è più elevata, rispettivamente 56,8% e 58,5%.

Dunque, uno stock immobiliare imponente che – dati del 2016 – vale  complessivamente 6.004,4 miliardi, in leggero calo rispetto al 2015 (6.096,9 miliardi). Di questi, circa il 92%, pari a 5.526 miliardi si riferisce alle abitazioni e relative pertinenze di proprietà delle persone fisiche. Indipendentemente da chi sia il soggetto proprietario, poco meno del 50% del valore residenziale nazionale è concentrato al Nord, mentre il restante 50% è diviso tra l’area del Centro e l’area del Sud e delle Isole. Il patrimonio immobiliare residenziale più alto è in Lombardia (1.006,2 miliardi) e Lazio (761,8 miliardi).

Venendo poi al valore medio delle singole unità immobiliari, si scopre che – sempre nel 2016 – un’abitazione in Italia vale mediamente 162 mila euro, con un valore unitario di 1.385 €/m2, in diminuzione dell’1,8% rispetto al 2015. Cali superiori al 3% si osservano nel Lazio, in Liguria e nelle Marche, in Toscana i valori perdono il 2,9% mentre per Veneto e Abruzzo la flessione è del 2,5%. Sotto il 2% il calo nelle restanti regioni. Fanno eccezione solo la Lombardia, in cui il valore delle case è rimasto stabile, e il Trentino-Alto Adige, unica regione a segnare un aumento del valore medio, +0,8%. La superficie media di un’abitazione in Italia, calcolata come rapporto tra superficie complessiva e numero di unità abitative totali, è circa 117 m2. Le Regioni con abitazioni mediamente più grandi sono l’Umbria, il Friuli Venezia Giulia e il Veneto dove la superficie media è superiore a 130 m2. Le abitazioni di dimensioni mediamente più ridotte, sotto 100 m2, si riscontrano in Valle d’Aosta e Liguria.

Di particolare interesse in questa edizione del Report l’analisi dettagliata riservata ad alcune grandi città. Per quanto riguarda Roma, ad esempio, il valore complessivo delle abitazioni è pari a circa 460 miliardi. La superficie media di un’abitazione ubicata nella capitale è 103 m2, con un valore medio di circa 323 mila euro (3.150 €/m2), superando i 740 mila euro nelle zone centrali più pregiate. Circa il 71% dello stock residenziale è impiegato come abitazione principale, il 14% delle abitazioni è data in locazione, e il 2,5% viene concesso in comodato ai familiari. Superano, invece, la quota del 19% gli immobili dati in locazione a Milano e Napoli, mentre è più bassa la percentuale di case utilizzate come abitazione principale (rispettivamente il 66,1% e il 58,9%). Per quanto riguarda Milano, invece, il valore complessivo delle abitazioni stimato per il 2016 è pari a circa 207,4 miliardi di euro, con una superficie media per abitazione di 88 m2 e un valore medio di 261 mila euro (2.960 €/m2). Infine, a Napoli si evidenzia un valore complessivo delle abitazioni di circa 104,5 miliardi di euro. La superficie media di un’abitazione è 102 m2 e il valore medio 239 mila euro (2.353 €/m2).

A questo punto la domanda è: chi sono i proprietari di casa?– Nel 2016, dei 40,9 milioni che hanno presentato la dichiarazione dei redditi, oltre 25,8 milioni (il 63,1% del totale dei contribuenti) sono risultati proprietari d’immobili o di quote immobiliari. I lavoratori dipendenti e i pensionati costituiscono l’82,5% dei proprietari di abitazioni (e relative pertinenze), mentre più della metà dei proprietari risiede al Nord (50,7%), il 23,1% al Centro e il 26,2% al Sud e nelle Isole. Le donne proprietarie di abitazioni sono circa 800 mila in meno degli uomini, ma in aumento rispetto al 2014. Il valore delle loro abitazioni è maggiore, nonostante il reddito imponibile sia nettamente inferiore a quello degli uomini. In crescita sono, invece, i proprietari di abitazioni senza figli a carico che rappresentano il 76,6% del totale. Infine i proprietari di abitazioni con età inferiore ai 35 anni rappresentano il 6% della popolazione, quelli con età superiore ai 65 anni sono il 38% mentre quelli con età compresa tra i 35 e i 65 anni sono il 56%.

Qual è invece l’identikit degli affituari? Complessivamente nel 2016, gli individui locatori di immobili risultano essere 4,3 milioni, in lieve diminuzione rispetto al 2014. Il canone annuo medio ammonta a circa 10,3 mila euro (da circa 9,7 mila euro del 2014). Il 42% dei locatori (circa 1,8 milioni) ha un’età compresa tra 51 e 70 anni; seguono i locatori con età compresa tra 31 e 50 anni e gli ultra settantenni (entrambe le categorie sono al 26%), mentre quelli con meno di 30 anni sono il 3% del totale.

Estremamente significativo, soprattutto per gli enti locali, il dato tributario rilevato dal Report Mef/Entrate. Dal 2016 il prelievo di natura patrimoniale sugli immobili si è ridotto di oltre 4,5 miliardi di euro a seguito dell’abolizione della Tasi sulle abitazioni principali non di lusso e di altre misure di alleggerimento del prelievo sugli immobili, mentre sono cresciuti gli interventi di ristrutturazione/riqualificazione energetica degli edifici. Non a caso, nel periodo 2007-2016 sono stati effettuati complessivamente 27,1 milioni di interventi per il recupero del patrimonio edilizio, per una spesa totale pari a 115,9 miliardi di euro circa e una spesa media per intervento di 4,3 mila euro. In particolare, nell’anno di imposta 2016, gli immobili per i quali sono stati dichiarati lavori di ristrutturazione sono risultati quasi 1,5 milioni, con un beneficio medio annuo (per immobile) di 465 euro. Inoltre, nel periodo 2013-2016 sono stati effettuati oltre 195mila interventi antisismici. L’ammontare totale di spesa per questa categoria di opere è pari a oltre 872 milioni di euro e la spesa media è di circa 4,4 mila euro. In particolare negli anni 2015-2016 gli immobili per i quali sono stati dichiarati interventi antisismici sono stati oltre 33mila, con un beneficio fiscale medio annuo (per immobile) di 522 euro.