Lo scostamento dai valori della microzona modifica il classamento dell’immobile

La Commissione Tributaria Regionale (CTR) del Lazio – SEZ. XV- con la decisione n. 3673 del 19 giugno 2019- ha accolto l’appello dell’Agenzia delle Entrate avverso la sentenza della CTP di Roma che aveva accolto il riciorso del contribuente per l’annullamento dell’AAVVIDO DI ACCERTAMENTO  con il quale era stato proceduto al riclassamento di alcune unità immobiliari in Roma nella considerazione che l’AVVISO non conteneva una adeguata motivazione per rendere intellegibile il quantum della variazione, non fornendo sufficienti spiegazioni sull’incremento del classamento.

La CTR, riformando la decisione di primo grado,  ha ritenuto la motivazione della CTP non in linea con la giurisprudenza di legittimità, dalla quale si ricava che nel vigente sistema catastale:

-la qualificazione in Categorie serve a distinguere i beni ubicati nella stessa zona censuaria in base alla  loro tipologia, alla destinazione d’uso, alle caratteristiche di costruzione;

-la classe, invece, viene determinata in base al contesto urbano di ubicazione (condizioni estrinseche) ed alle altre caratteristiche pr di immobili identici proprie dell’unità immobiliare (condizioni intrinseche) volte a differenziare il livello di redditività di immobili identici quanto a caratteristiche intrinseche ma ubicati in zone connotate da un diverso mercato immobiliare di riferimento, avendo diverse qualità estrinseche, quali centralità, collegamento con servizi pubblici, posizione paesaggistica, viabilità ecc.

Nel condividere l’orientamento della Cassazione, la CTR ha chiarito, quindi, che la revisione del classamento delle unità immobiliari effettuata ai sensi dell’art. 1, comma 335, della Legge n. 311/2004 possiede i requisiti di congruità e di sufficienza che consentono di ritenere assolto l’obbligo di motivazione dell’atto di riclassamento qualora l’ATTO  contenga la determinazione del Direttore dell’Agenzia, la richiesta del Comune diretta ad ottenere la revisione delle unità  di proprietà privata nelle microzone individuate nella planimetria allegata all’avviso, nonché la determinazione del Direttore dell’Agenzia con la quale è stato attivato il processo di revisione nella microzona in cui l’immobile è ubicato.

E’ stato infine rilevato che grava sul contribuente l’onere di provare che il valore migliorativo della microzona a cui l’immobile appartiene è stato neutralizzato  o addirittura subissato da specifici elementi attinenti alle caratteristiche tecniche intrinseche o estrinseche dell’immobile o del fabbricato in cui il medesimo si trova, atti a diminuirne il valore catastale, in modo da comportare l’attribuzione di una classe invariata o addirittura  inferiore rispetto a quella che l’immobile aveva prima dell’atto impugnato.

In definitiva, quanto al caso in esame, l’appello è da ritenere fondato proprio perchè il contribuente non ha fornito alcuna prova in merito alle caratteristiche in base alle quali alle unità immobiliari in questione sarebbe spettato di mantenere la classe originaria, emergendo dagli atti una evidenza contraria, per cui è stata riformata la sentenza impugnata nella parte in cui ha ritenuto non congruamente motivato l’atto di accertamento catastale, ritenendo, quindi, confacente ed appropriato il classamento operato dall’Ufficio.

Articolo realizzato in collaborazione con la redazione della rivista Finanza Territoriale

www.finanzaterritoriale.it