L’esenzione IMU per i terreni edificabili utilizzati a fini agricoli

Il contribuente proprietario di un terreno edificabile che dichiara essere utilizzato a fini agricoli dal coniuge con p.iva da imprenditore agricolo non ha diritto ad avere l’esenzione IMU.  Come si dirà infatti l’imprenditore Agricolo deve avere  il possesso e la conduzione del terreno in questione e non la semplice detenzione.

I terreni edificabili pagano l’IMU con l’applicazione dell’aliquota sul valore economico effettivo del bene, così come previsto dalla legge e dalla Circolare Ministeriale [Circ. 9485/2012 del 18.06.2012 del Ministero dell’Economia e delle Finanze]. Per le aree fabbricabili, la legge di riferimento, ancora in vigore [Art. 5 D.Lgs. 504/1992], dispone che la base di calcolo del valore del terreno sia data dal valore venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno d’imposta, avendo riguardo:

– alla zona territoriale di ubicazione

– all’indice di edificabilità

– alla destinazione d’uso consentita

– agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione

– ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

In altre parole, ai fini del calcolo della base imponibile di aree fabbricabili, occorre tener conto degli elementi citati che influiscono direttamente sul valore di mercato del terreno, a cui il contribuente deve attenersi per il pagamento dell’IMU.

Ciò comporta, per i proprietari di terreni edificabili (siano essi imprese o persone fisiche), il pagamento dell’IMU in misura particolarmente rilevante, soprattutto ove si tenga conto della crisi del settore immobiliare e della difficoltà di sfruttare economicamente il valore del terreno mediante la realizzazione di fabbricati o la vendita del terreno.

Questa regola generale incontra, tuttavia, alcune limitazioni e regimi di favore in presenza di determinate condizioni soggettive: i terreni edificabili, infatti, detenuti da imprenditori agricoli professionali, pagano l’IMU non sul valore venale, ma sul valore del terreno agricolo, con un evidente risparmio d’imposta.

Ai fini IMU sono considerati terreni agricoli quelli destinati all’esercizio delle attività agricole individuate per legge [Art. 2135 cod. civ], anche se non coltivati, e quindi anche nel caso in cui il terreno sia lasciato a riposo.

In linea generale, la natura non agricola di un terreno dipende dalla classificazione urbanistica e, quindi, come risulta nel piano regolatore del Comune. Per verificare l’edificabilità di un terreno è necessario richiedere un certificato di destinazione urbanistica al Comune. I terreni che non sono ricompresi in un’area edificabile pagano l’IMU in misura ridotta e in alcuni casi sono esenti da IMU.

La legge istitutiva dell’IMU ha, previsto una regola particolare secondo cui le aree edificabili (anche se classificate come tali nel piano regolatore del Comune), se possedute o coltivate da coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, non possono essere considerate edificabile (per destinazione) e pertanto non pagano l’IMU.

Quindi,  se un’area edificabile è posseduta da un contribuente (persona fisica o giuridica) senza qualifiche agricole paga l’IMU normalmente; mentre se il possessore è un coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale non paga nulla, essendo il terreno, ancorché edificabile, considerato agricolo. Cio’in ragione delle previsioni dell’art. 2 comma 1, lettera b),del d.lgs. 504/1992 “Sono considerati, tuttavia, non fabbricabili i terreni posseduti e condotti dai soggetti indicati nel comma 1 dell’articolo 9, sui quali persiste l’utilizzazione agro-silvo-pastorale mediante l’esercizio di attivita’ dirette alla coltivazione del fondo, alla silvicoltura, alla funghicoltura ed all’allevamento di animali.”

La circolare del Ministero delle Finanze sopra citata ha precisato, peraltro, che, nel caso di terreno edificabile in comproprietà di più persone, qualora il terreno sia coltivato anche da uno solo dei comproprietari con la qualifica di coltivatore diretto o imprenditore agricolo professionale, iscritto nella gestione previdenziale, è considerato agricolo anche per la quota di proprietà dei soggetti della qualifica agricola.

In relazione alla finzione di non edificabilità delle aree (che consente di considerare agricolo un terreno che lo strumento urbanistico qualifica edificabile), la circolare n. 3/DF/2012, richiamando la posizione della Cassazione espressa nella sentenza n. 15566/10, afferma che il beneficio si estende anche ai contitolari del soggetto in possesso dei requisiti;Nella disciplina dell’Imposta municipale propria è stata invece introdotta una modifica migliorativa per i contribuenti con riferimento all’ipotesi del terreno edificabile condotto a fini agricoli da un comproprietario pro quota, in relazione alla quale – recependo quanto disposto dalla Corte di Cassazione nella sentenza del 30 giugno 2010 n. 15566, ribadita dall’ordinanza del 9 giugno 2011 n. 16636 – è stato confermato che, in forza di una interpretazione letterale e sistematica dell’art. 2, comma 1, lett. b) D.Lgs. 504/1992, ove ci si trovi in presenza di un terreno che, pur suscettibile di utilizzazione edificatoria, sia posseduto solo parzialmente da parte di coltivatori diretti o di imprenditori agricoli a titolo principale, ma direttamente condotto da parte di tali soggetti edutilizzato per fini agro-silvo-pastorali, la natura agricola dell’area – avendo carattere oggettivo – si estende a ciascuno dei contitolari dei diritti dominicali, in quanto la persistenza della destinazione del fondo a scopo agricolo integra una situazione incompatibile con la possibilità del suo sfruttamento edilizio e tale incompatibilità, avendo carattere oggettivo, vale sia per il comproprietario coltivatore diretto che per gli altri comproprietari che non conducano il terreno, che verranno in questo modo a godere a loro volta dell’agevolazione tributaria.

La fictio juris operata ai fini Ici dall’articolo 2, comma 1, lettera b), del Dlgs 504/1992, limita l’equiparazione delle aree edificabili ai terreni agricoli esclusivamente a quelle possedute e condotte dalle persone fisiche-imprenditori agricoli, con esclusione delle società anche se munite della qualifica di imprenditore agricolo. Con l’ ordinanza n. 22484/2017, la Corte di cassazione ha statuito che l’estensione della qualifica di imprenditore agricolo anche alle società (di capitali e di persone) che si è avuta dapprima con l’articolo 12 della legge 153/1975, inserito dall’articolo 10 del Dlgs 228/2001 e successivamente con l’articolo 1 del Dlgs 99/2004 non rileva ai fini dell’agevolazione Ici di cui agli articoli 2 e 9 del Dlgs 504/1992, in ragione dell’indubitabile carattere di specialità per materia che connota l’articolo 58 del Dlgs 446/1997.

A decorrere dall’anno 2016 non è più dovuta l’IMU sui terreni adibiti ad attività agricola, posseduti e condotti da CD o IAP iscritti alla previdenza agricola, anche sulle aree edificabili che godono della cosiddetta finzione giuridica.  Il requisito soggettivo prevede di essere coltivatori diretti o imprenditori agricoli professionali, vale a dire svolgere l’attività agricola di cui all’articolo 2135 cc, con iscrizione alla previdenza agricola. Quest’ultimo requisito è assolto con il versamento dei contributi agricoli per un certo numero di giornate lavorative. Il requisito oggettivo  contempla  il possesso del bene direttamente in capo al CD o IAP e la conduzione diretta da parte del medesimo.

Nei casi sopra descritti la esenzione non puo’  essere applicata, in quanto non vi è coincidenza tra il soggetto passivo dell’imposta/possessore ed il conduttore/affittuario del fondo. Non si giunga alla conclusione che l’espressione ‘posseduti da Cd o Iap’ possa essere applicata anche nel caso di terreno concesso in affitto. La nozione di ‘possesso’, in senso giuridico, è diversa da quella normalmente utilizzata nel linguaggio corrente: in base all’art. 1140 del Codice Civile “il possesso è il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà o di altro diritto reale’, cioè si estrinseca in una serie di atti e di comportamenti che, stando alla legge, competerebbero al titolare di un diritto reale (proprietà o usufrutto). L’articolo citato aggiunge che “si può possedere direttamente o per mezzo di altra persona, che ha la detenzione della cosa”. Nel caso di fondo affittato, il proprietario esercita il possesso in modo mediato, cioè tramite l’affittuario che ha la detenzione (la materiale disponibilità dell’immobile). Giuridicamente vi è una sostanziale differenza tra il possesso (del proprietario) e la detenzione (dell’affittuario).I medesimi ragionamenti valgono nel caso di concessione del terreno in comodato. Il comodatario è considerato un detentore qualificato e potrà usare gratuitamente la cosa ed esercitare eventualmente l’azione di reintegrazione prevista dall’art. 1168 c.c., co. 2, mentre gli è preclusa l’azione di manutenzione riservata al possessore poiché tale resta il comodante.

Infatti, il comodatario, quale detentore della cosa comodata, non può acquistare il possesso ad usucapionem senza prima avere mutato mediante una interversio possessionis la sua detenzione in possesso, per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore (cfr. Cass., n. 3811/1995).Quindi premesso che non si ha conoscenza del titolo in base al quale nel caso di specie i soggetti aventi i requisiti soggettivi abbiano la disponibilità dei terreni agricoli di cui non sono sicuramente proprietari non si potrà nei casi di specie godere della esenzione.

Articolo realizzato in collaborazione con la redazione della rivista Finanza Territoriale www.finanzaterritoriale.it