SCIA in aree vincolate: il Consiglio di Stato chiarisce i limiti

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 7563 del 26 settembre 2025, ha chiarito il regime giuridico della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività) per interventi di demolizione e ricostruzione di immobili in aree vincolate.

Secondo la Corte, è legittimo dichiarare inefficace una SCIA presentata per la demolizione e ricostruzione di un edificio in area soggetta a tutela paesaggistica, quando l’intervento comporta una nuova costruzione con sagoma diversa e non rientra nella semplice ristrutturazione edilizia. In questi casi, infatti, è necessario il permesso di costruire.

Lo stesso principio si applica agli interventi che prevedono il mutamento di destinazione d’uso con modifiche di sagome e volumi: il passaggio a una diversa categoria funzionale richiede sempre il permesso di costruire, e non può essere realizzato tramite SCIA.

La Corte ha inoltre sottolineato che la presentazione di una SCIA fuori dal suo ambito applicativo è priva di effetti, e non può essere invocata per bloccare eventuali interventi repressivi dell’amministrazione.

La sentenza conferma orientamenti già espressi in precedenti decisioni del Consiglio di Stato (n. 5593/2023, n. 7810/2019, n. 5999/2021), ribadendo la distinzione tra ristrutturazione edilizia e nuova costruzione in zone vincolate.

Fonte: Ufficio massimario del Consiglio di Stato