Permesso di costruire annullato se manca la legittimazione: il Comune deve svolgere verifiche minime, ma senza entrare nelle controversie sulla proprietà

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 2545 del 26 marzo 2026 (sez. II, pres. Tarantino, est. Manzione), interviene sul tema della legittimazione a richiedere il permesso di costruire, chiarendo i confini dei controlli che spettano all’amministrazione comunale e le conseguenze dell’eventuale carenza del requisito.

Secondo i giudici di Palazzo Spada, il Comune non può entrare nel merito delle controversie civilistiche sulla proprietà del bene, ma è comunque tenuto a svolgere un minimo di verifica istruttoria quando emergano elementi concreti che mettano in dubbio la titolarità dichiarata dal richiedente. Resta tuttavia escluso ogni potere di accertamento definitivo tra le parti, che è riservato alla giurisdizione civile. In tale quadro, operano le tutele previste dall’art. 11, comma 3, del d.P.R. n. 380/2001 e la possibilità di annullamento d’ufficio ai sensi dell’art. 21-nonies della legge n. 241/1990 qualora emergano successivamente vizi o difformità.

La pronuncia si sofferma poi sulle conseguenze dell’annullamento del permesso di costruire per difetto di legittimazione. In questi casi, il vizio è qualificato come sostanziale e non meramente procedimentale: il titolo viene meno integralmente e l’intervento edilizio perde ogni legittimità, configurandosi come abuso edilizio a tutti gli effetti.

Da ciò deriva l’obbligo di demolizione dell’opera, senza possibilità di applicare rimedi alternativi o interventi parziali, salvo le eccezioni previste dall’art. 38 del d.P.R. n. 380/2001, che tuttavia si riferiscono esclusivamente a vizi sanabili. Nel caso di specie, essendo il vizio insuperabile, trova applicazione il regime ordinario repressivo degli abusi edilizi.

Un ulteriore aspetto chiarito riguarda il procedimento sanzionatorio: per l’adozione dell’ordine di demolizione non è necessaria la comunicazione di avvio del procedimento. Il Consiglio di Stato ribadisce infatti che tale adempimento è superfluo quando l’intervento repressivo consegue a un precedente provvedimento di annullamento d’ufficio, adottato a seguito di un procedimento nel quale il contraddittorio è già stato garantito. Inoltre, la successiva ingiunzione a demolire costituisce una conseguenza automatica della riqualificazione dell’opera come abusiva.

La decisione si inserisce nel solco della giurisprudenza che rafforza il principio di legalità in materia edilizia, ribadendo la centralità della legittimazione del richiedente e la necessità di garantire un controllo minimo da parte della pubblica amministrazione, pur nel rispetto delle competenze del giudice civile.