Esclusione del cumulo tra indennità di esproprio e diritti edificatori: chiarimenti del Consiglio di Stato

Il Consiglio di Stato, con la sentenza n. 9436 del 1° dicembre 2025, ha affrontato il tema dell’esclusione del cumulo tra indennità di esproprio e diritti edificatori in ambito di urbanistica compensativa. La Corte ha stabilito che, quando è previsto un accordo compensativo, i diritti edificatori non possono sommarsi all’indennità di esproprio già accettata dal proprietario, per evitare una duplicazione ingiustificata dell’indennizzo. Essi possono essere riconosciuti soltanto in sostituzione dell’indennità.

La sentenza chiarisce inoltre la differenza con l’urbanistica perequativa, in cui il vantaggio dell’edificabilità e gli oneri di riqualificazione o urbanizzazione vengono distribuiti proporzionalmente tra tutti i proprietari di un’area. In questo caso, il valore edificatorio assegnato a ciascun terreno rimane costante, indipendentemente dalla posizione dei fabbricati.

Diversamente, nella compensazione urbanistica – o perequazione compensativa – l’amministrazione attribuisce al proprietario, a fronte della cessione gratuita di un’area o dell’imposizione di vincoli, un indice di edificabilità su altre aree, anche non contigue. Tale strumento può assumere varie forme, sia come compensazione infrastrutturale legata alla pianificazione generale, sia come compensazione ambientale per vincoli paesaggistici o ecologici.

La pronuncia rappresenta un punto di riferimento per chiarire i confini tra perequazione e compensazione urbanistica, rafforzando il principio secondo cui l’indennizzo deve rimanere proporzionato e non duplicato.

Fonte: Ufficio massimario del Consiglio di Stato