Distanze tra costruzioni: quando è possibile arrivare al confine

La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 10329 del 18 aprile 2025, ha chiarito una questione rilevante in tema di distanze legali tra costruzioni e rapporti di vicinato (art. 873 del Codice Civile).

Il caso riguarda l’applicazione del cosiddetto criterio della prevenzione, un meccanismo che regola le distanze quando due proprietari decidono di costruire sui rispettivi fondi contigui. In sintesi, chi costruisce per primo (il preveniente) ha delle opzioni che condizionano la costruzione del vicino.

La sentenza si concentra sull’ipotesi in cui un proprietario abbia costruito la sua opera ad una distanza dal confine inferiore a quella minima stabilita dai regolamenti edilizi locali. Questa situazione, di per sé illegittima, può avere una via d’uscita se lo strumento urbanistico comunale (il regolamento locale) prevede una specifica possibilità per il confinante preveniente (quello che costruisce per primo) di edificare spingendosi fino al confine del fondo vicino che è ancora inedificato.

Le due vie per la regolarizzazione

La Corte (Sez. 2, Pres. Orilia, Est. Picaro) ha stabilito che, in tale specifico contesto (violazione della distanza minima, ma con il regolamento locale che ammette la costruzione sul confine per il preveniente), la situazione di illegittimità del fabbricato può essere sanata in due modi alternativi:

1. Arretramento: Il proprietario può spostare la costruzione, arretandola, fino a raggiungere la distanza minima prevista dal regolamento (la cosiddetta distanza regolamentare).
2. Avanzamento al confine: In alternativa, il proprietario ha la facoltà di avanzare il suo fabbricato, spingendolo fino a farlo aderire completamente al confine del fondo contiguo non edificato.

Questo principio offre al proprietario una doppia possibilità per regolarizzare l’opera, consentendogli di scegliere l’opzione più adatta al suo immobile, a condizione che i regolamenti locali ammettano l’edificazione sul confine in base al criterio della prevenzione.

Fonte: Rassegna mensile della
giurisprudenza civile della
Corte di cassazione