Condono edilizio e piani di recupero urbanistico

Nella sentenza 7286/2025 i giudici del Tar Lazio hanno affrontato diversi aspetti in tema di condono edilizio e piani di recupero urbanistico. In particolare, secondo i giudici amministrativi capitolini, i piani di recupero urbanistico costituiscono lo strumento individuato dal legislatore per attuare il riequilibrio urbanistico di aree degradate o colpite da più o meno estesi fenomeni di edilizia spontanea e incontrollata, legittimati ex post, in operazioni di più ampio respiro su scala urbanistica, mirate alla rivitalizzazione di un particolare comprensorio urbano. Tuttavia, la eventuale futura adozione del piano di recupero non consente ex se di legittimare le opere abusive realizzate in precedenza. (1).

Successivamente alla presentazione della domanda di condono edilizio e prima che quest’ultima sia esitata, il proprietario non può effettuare alcun lavoro di completamento o ampliamento dell’immobile abusivo, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile, ripetendo le stesse  le caratteristiche di illiceità dell’opera principale cui ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo dell’amministrazione comunale di ordinarne la demolizione ai sensi degli articoli 27 e 31 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380 (2).

La pendenza del procedimento di condono non preclude all’amministrazione l’adozione, nelle more, di provvedimenti demolitori, in presenza di ulteriori opere. Infatti, qualora la res oggetto di domanda di condono abbia perso, per effetto dei successivi interventi abusivi, la sua identità – rendendo impossibile la valutazione della consistenza delle opere oggetto di sanatoria e quelle a essa estranee – l’amministrazione ben può procedere alla loro integrale e indistinta demolizione. (3).

E’ esclusa la possibilità per l’interessato di ottenere, tramite il condono, una sanatoria parziale, in quanto il concetto di costruzione deve essere inteso in senso unitario e non in relazione a singole parti autonomamente considerate, per cui non è possibile scindere la costruzione tra i vari elementi che la compongono ai fini della sanatoria di singole porzioni di essa. (4).

Il principio di proporzionalità deve guidare l’amministrazione nell’adozione dei provvedimenti limitativi della sfera giuridica del privato, ma non può applicarsi nel caso di attività vincolata come quella concernente la demolizione di opere abusive. Difatti l’amministrazione, una volta accertata la sussistenza dei presupposti di legge, è tenuta ad adottare l’ordine di demolizione senza che sia ipotizzabile alcun affidamento del privato. (5).

Non rileva, in sede di scrutinio di legittimità dell’ordinanza di demolizione interessante una parte del fabbricato,  la circostanza che la misura possa pregiudicare la stabilità della restante parte, essendo detta valutazione rimessa, in sede di esecuzione, all’amministrazione che potrà adottare  le determinazioni più opportune, effettuando i dovuti accertamenti tecnici. (6).


(1) Conformi: in generale sui piani di recupero urbanistico: Cons. Stato, sez. VI, 1 settembre 2023, n. 7141; sez. II, 17 maggio 2021, n. 3836.

(2) Conformi: Cons. Stato, sez. II, 19 aprile 2021, n. 3171; sez. VI, 24 luglio 2020, n. 4743; sez. II, 18 marzo 2020, n. 1929; T.a.r. per la Campania, sez. III, 4 giugno 2024, n. 3541; sez. IV, 4 luglio 2018, n. 4415; sez. II, 20 gennaio 2017, n. 436.

(3) Conformi: Cons. Stato, sez. VI, 22 settembre 2023, n. 8469; 10 marzo 2023, n. 2568.

(4) Conformi: Cons. Stato, sez. VI, 15 dicembre 2023, n. 10864; 25 ottobre 2023, n. 9220; 30 agosto 2023, n. 8067; 10 luglio 2023, n. 6726; 2 luglio 2018, n. 4033.

(5) Conformi: quanto all’esclusione del principio di proporzionalità in riferimento agli atti vincolati: T.a.r. per il Lazio, sez. IV bis, 1 luglio 2024, n. 13197; quanto all’esclusione dell’affidamento del privato in caso di opera abusiva: Cons. Stato, sez. VI, 26 gennaio 2024, n. 825; sez. II, 11 gennaio 2023, n. 360; Cons. Stato, Ad. plen. 17 ottobre 2017, n. 9 (oggetto di News UM n. 30 del 2017 nonchè in Foro it, 2018, III, 5); T.a.r. per il Lazio, sez. II quater, 10 maggio 2024, n. 9200.

(6) Conformi: Cons. Stato, sez. VI, 18 novembre 2024, n. 9241; sez. II, 8 agosto 2024, n. 7049; 21 maggio 2024, n. 4521; sez. VI, 15 aprile 2024, n. 3427; sez. VII, 8 febbraio 2024, n. 1303.

Fonte: Ufficio massimario Consiglio di Stato