Supercondominio di fatto, la Cassazione: serve una proprietà comune, non basta l’uso condiviso

La Corte di Cassazione, sezione II civile, con ordinanza n. 27998 del 21 ottobre 2025, ha fornito un chiarimento in materia di supercondominio di fatto tra edifici, anche non formalmente costituiti in condominio.

Secondo i giudici di legittimità, per poter configurare un rapporto di supercondominialità e applicare la relativa disciplina del codice civile, è indispensabile che tra i fabbricati esista una proprietà comune riconducibile all’articolo 1117 c.c., su cui insistano beni, impianti o servizi destinati al godimento collettivo.

Non è invece sufficiente, ai fini dell’inquadramento giuridico, che entrambi gli edifici fruiscano di servizi o impianti collocati su una proprietà esclusiva di uno solo di essi. Tale circostanza, infatti, non integra di per sé il requisito della comunione necessario a configurare il supercondominio.

La Suprema Corte ha quindi cassato con rinvio la decisione della Corte d’Appello di Cagliari del 28 luglio 2020, richiamando un orientamento già consolidato e ribadendo la centralità del criterio della comproprietà dei beni comuni per distinguere il supercondominio dalla semplice comunione di fatto tra immobili.