Stato legittimo degli immobili ante 1967: il titolo edilizio è prova, ma non assoluta

Il Consiglio di Stato, con la sentenza della sezione II del 12 marzo 2026, n. 2044, interviene sul tema della prova dello stato legittimo degli immobili realizzati prima dell’entrata in vigore della legge urbanistica del 1967.

Per i manufatti edificati anteriormente al 1° settembre 1967, il titolo edilizio non era in linea generale necessario, ma qualora esistente assume comunque rilevanza ai fini probatori. In particolare, esso può concorrere a definire lo stato legittimo dell’immobile e a delimitare l’ambito delle opere considerate legittime, senza tuttavia poter essere esteso automaticamente a parti o interventi non inclusi nel titolo stesso.

Il Consiglio di Stato precisa inoltre che, quando il titolo risulti particolarmente risalente e lacunoso, è possibile dimostrare una diversa consistenza originaria del fabbricato. Tale ricostruzione può essere supportata da ulteriori elementi, soprattutto nei casi in cui la documentazione presenti incongruenze o sia il risultato di pratiche stratificate nel tempo.

La pronuncia conferma così la possibilità di ricorrere ai mezzi di prova previsti dall’articolo 9-bis del d.P.R. 380/2001 per ricostruire in maniera attendibile lo stato legittimo dell’immobile, valorizzando un approccio sostanziale e non meramente formale nella verifica della legittimità edilizia.