Cassazione: area edificabile diventa pertinenza solo con modifica stabile e funzionale

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 18371 del 5 luglio 2025, torna a definire i confini della tassazione ICI per le aree edificabili, soffermandosi in particolare sul concetto di pertinenza.

Nel caso esaminato, la Suprema Corte ha confermato la decisione della Commissione tributaria regionale di Milano, chiarendo che un’area edificabile può essere esclusa da autonoma imposizione solo quando sia effettivamente qualificabile come pertinenza di un fabbricato.

Il punto centrale della pronuncia riguarda proprio i criteri per riconoscere tale qualifica. Secondo i giudici, non è sufficiente un semplice collegamento materiale tra area e immobile, facilmente modificabile o eliminabile. Occorre invece una destinazione concreta e stabile dell’area al servizio o all’ornamento del fabbricato, in linea con quanto previsto dall’articolo 817 del Codice civile.

In particolare, la Cassazione sottolinea che deve esserci una trasformazione oggettiva dello stato dei luoghi tale da neutralizzare in modo duraturo la possibilità edificatoria dell’area. Solo in presenza di questa modifica funzionale e stabile, infatti, viene meno lo “ius edificandi” e l’area può essere considerata pertinenza, con conseguente esclusione dall’imposizione autonoma ai fini ICI.

La decisione si inserisce in un orientamento già consolidato della giurisprudenza di legittimità, ribadendo un principio chiave: la natura pertinenziale non può derivare da scelte formali o reversibili, ma deve basarsi su una situazione di fatto concreta, stabile e non facilmente modificabile.