Imu e vendita con condizione risolutiva: l’acquirente resta obbligato finché il Comune non conosce la risoluzione

La Corte di cassazione, con l’ordinanza n. 26172 del 25 settembre 2025, è intervenuta in materia di Imu e Ici nei casi di compravendita immobiliare sottoposta a condizione risolutiva, chiarendo quando cessa l’obbligo tributario in capo all’acquirente.

Secondo i giudici di legittimità, l’avveramento della condizione risolutiva prevista nel contratto di vendita non esonera automaticamente l’acquirente dal pagamento dell’imposta municipale sugli immobili per le annualità successive. Ciò vale anche se la condizione comporta la caducazione retroattiva degli effetti del trasferimento di proprietà.

La Corte ha ricordato che, ai sensi dell’articolo 9 del decreto legislativo n. 23 del 2011 per l’Imu e dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 504 del 1992 per l’Ici, soggetto passivo dell’imposta è il titolare del diritto di proprietà sull’immobile. Nel caso di vendita con condizione risolutiva, l’acquirente resta comunque proprietario, seppure con un diritto “risolubile”, e quindi rimane tenuto al pagamento del tributo.

L’obbligo tributario cessa solo quando l’ente impositore acquisisce effettiva conoscenza dell’avveramento della condizione risolutiva. Non è sufficiente, a tal fine, la semplice annotazione dell’evento a margine della trascrizione della compravendita nei registri immobiliari prevista dall’articolo 2655 del codice civile.

Con questa pronuncia la Cassazione ha quindi ribadito un orientamento già espresso in precedenza, sottolineando che, in assenza di una conoscenza concreta dell’evento da parte del Comune, l’acquirente resta obbligato al pagamento dell’Imu o dell’Ici maturata anche dopo il verificarsi della condizione risolutiva. La sentenza della Commissione tributaria regionale della Basilicata è stata pertanto cassata con rinvio per un nuovo esame della vicenda.