ICI e abusi Edilizi: il proprietario non sempre responsabile

La Corte di Cassazione ha messo in discussione la legittimità di una norma fiscale che potrebbe costringere i proprietari di terreni a pagare l’ICI (Imposta Comunale sugli Immobili, antesignana dell’IMU) su fabbricati abusivi costruiti dai loro affittuari, anche se completamente estranei alla vicenda e attivatisi subito per ripristinare la legalità.

Con l’Ordinanza interlocutoria n. 26166 del 25 settembre 2025, la Sezione Tributaria ha sollevato la questione di legittimità costituzionale dell’articolo 1, comma 2, del D.Lgs. n. 504 del 1992, che definisce il presupposto impositivo dell’ICI.

Il Caso in Esame

La questione sorge da un caso specifico e complesso: il proprietario di un terreno lo affitta, ma l’affittuario (conduttore), senza alcun permesso edilizio e senza il consenso del locatore, vi costruisce un fabbricato.

Secondo la Cassazione, la norma attuale è dubbia nella parte in cui non esclude dall’ICI il proprietario (o titolare di altro diritto reale) che, una volta scoperta la costruzione abusiva:

1. Si attiva immediatamente in sede giudiziale per ottenere la restituzione coattiva del terreno.
2. Interviene in sede amministrativa per chiedere l’annullamento della eventuale sanatoria concessa all’affittuario privo di titolo.
3. Provvede alla demolizione del manufatto abusivo dopo aver riottenuto il possesso del terreno.

I Principi Costituzionali in Gioco

La Suprema Corte ritiene che questa applicazione della legge sull’ICI possa violare tre principi fondamentali della Costituzione:

• Principio di Uguaglianza (Art. 3, co. 1): Trattare allo stesso modo chi ha costruito l’abuso e chi ha agito tempestivamente per eliminarlo.
• Funzione Sociale della Proprietà (Art. 42, co. 2): Penalizzare il proprietario che, di fatto, ha adempiuto al dovere di tutelare l’interesse pubblico contro l’abuso edilizio.
• Capacità Contributiva (Art. 53, co. 1): Far pagare una tassa su un bene che non si è voluto né richiesto e per il quale si è subito un danno e affrontato i costi di demolizione. La Cassazione, in sostanza, mette in dubbio che in questi casi eccezionali si possa ravvisare una vera capacità economica da tassare.

La parola passa ora alla Corte Costituzionale, che dovrà decidere se la norma sull’ICI debba essere modificata per escludere la responsabilità fiscale del proprietario “virtuoso” e incolpevole di fronte all’abuso edilizio commesso da terzi.