Edilizia, via libera al “doppio bonus” per le ristrutturazioni: la parola al Consiglio di Stato

Una recente sentenza del Consiglio di Stato (Sezione IV, n. 6595/2025) introduce importanti chiarimenti in materia edilizia, offrendo un’interpretazione estensiva e pro-sviluppo per le ristrutturazioni e gli ampliamenti. Il principio chiave riguarda la possibilità di cumulare diversi benefici premiali previsti dalle normative regionali e locali per l’ottenimento del permesso di costruire.

Sottotetto e Piano Casa: il cumulo è legittimo

Il cuore della decisione è la legittimità di sommare la premialità concessa per l’incremento dell’altezza massima dell’edificio con la realizzazione di un sottotetto abitabile (spesso prevista dalle norme comunali o regionali), con quella consentita dalla legge regionale sul “Piano Casa” che permette, ad esempio, la sopraelevazione di un piano.

Secondo i giudici, in assenza di un esplicito divieto normativo, tale cumulo è assolutamente consentito. A sostegno di questa interpretazione, la sentenza richiama il principio di contenimento del consumo di suolo, che è ormai un valore generale nel governo del territorio, ribadito anche dal recente Decreto Salva Casa (D.L. n. 69/2024, convertito nella L. n. 105/2024). In pratica, si premiano gli interventi che puntano a riqualificare e ampliare l’esistente, evitando di occupare nuovo terreno.

La nozione chiara di sottotetto

La sentenza ha anche fornito una definizione precisa di sottotetto. Si tratta dello spazio compreso tra la faccia inferiore del tetto (intradosso della copertura) e la faccia superiore del solaio del piano sottostante (estradosso del solaio). L’eventuale abitabilità del sottotetto, invece, è una questione successiva che dipende da specifici requisiti, come l’altezza interna minima stabilita dalle normative locali.

Questa definizione si allinea a quella contenuta nel Regolamento Edilizio Tipo (RET), adottato a livello nazionale per uniformare le regole edilizie comunali.

Limiti al riesame della P.A. e del giudice

Un altro importante chiarimento riguarda l’attività di riesame (o autotutela) da parte della Pubblica Amministrazione (P.A.) su un provvedimento edilizio ormai definitivo.

Il Consiglio di Stato ha ribadito che la P.A. gode di ampia discrezionalità non solo nello scegliere se avviare il riesame (l’an), ma anche nel limitarne l’oggetto (quid). Se l’Amministrazione decide di esaminare solo alcuni aspetti di un atto inoppugnabile, non è censurabile. In questo caso, l’atto con cui la P.A. non si pronuncia su altri profili viene considerato un diniego implicito di autotutela, semplicemente confermativo della decisione precedente.

Di conseguenza, anche il potere del giudice amministrativo è limitato: in caso di ricorso contro il diniego di autotutela, la cognizione è circoscritta ai soli profili che sono stati oggetto di espresso riesame da parte dell’Amministrazione, evitando che il ricorso venga utilizzato per eludere i termini di decadenza per impugnare l’atto originario.

Fonte: Ufficio Massimario del Consiglio di Stato