Sisma, istruzioni per interventi su edifici di proprietà mista pubblico-privata

La struttura commissariale per la ricostruzione nei territori interessati dal terremoto del 24 agosto 2016 ha redatto una circolare per chiarire eventuali dubbi sulle modalità di accesso ai contributi. La nota chiarisce in primo luogo che dovrà esservi unicità nel piano d’intervento riferita all’edificio nel suo complesso, indipendentemente dalla diversa natura (pubblica e privata), della proprietà e della destinazione delle unità immobiliari che comprende, come pure uniformità della procedura di affidamento dei lavori di ricostruzione o riparazione. Sarà quindi necessaria una procedura concorrenziale fra tre diverse imprese in caso di prevalenza della proprietà privata (articolo 6, comma 13, del d.l. n.189/2016 ) o, viceversa, gara pubblica in caso di prevalenza della proprietà pubblica (artt. 14 e segg. del d.l. n. 189/2016).

In base a questi due criteri, il contributo verrà determinato, concesso ed erogato in modo differente. La proprietà prevalente dell’edificio sarà stabilità attraverso il valore catastale. Se per questo parametro la proprietà pubblica raggiungerà o supererà il 50%, ad esempio, risulterà necessario seguire le procedure di ricostruzione pubblica. Nel caso in cui, invece, siano i privati a detenere oltre il 50% del valore catastale dell’edificio, bisognerà verificare un ulteriore elemento, ovvero la prevalenza dei costi d’intervento. Una volta designato il progettista secondo modalità privatistiche (prevalenza della proprietà privata secondo il valore catastale), dal progetto stesso potrebbero emergere costi degli interventi per la porzione pubblica superiori a quelli relativi alle parti di proprietà privata e di conseguenza l’affidamento dei lavori dovrà avvenire con le procedure di ricostruzione pubblica.

La richiesta dei contributi per la ricostruzione dell’edificio a prevalenza proprietà privata dovrà seguire le disposizioni del codice civile in materia di comunione o condominio, temperate dalle deroghe in materia di maggioranze (articolo 6, comma 11, del d.l. n. 189/2016). Per queste fattispecie, inoltre, è applicabile la regola generale secondo cui, qualora alcuni condomini o comproprietari contrari alla richiesta di contributo siano in minoranza, per la determinazione del contributo sarà tenuto conto del costo dell’intervento per assicurare l’agibilità dell’intero edificio, le finiture sulle parti comuni, nonché quelle sulle parti di proprietà esclusiva relative alle solo unità immobiliari per le quali i proprietari hanno prestato il proprio consenso all’esecuzione degli interventi (comma 2-bis dell’articolo 5 ordinanza n. 19/2017, introdotto dall’ordinanza n. 62 del 3 agosto 2018).

Occorre infine sottolineare che il condomino che deterrà la maggioranza relativa del valore dell’immobile sarà delegato alla presentazione della domanda di contributo (comma 5 dell’articolo 21 dell’ordinanza n. 19/2017), escludendo ogni spazio d’intervento per l’amministratore del condominio o per altre figure interessate. In caso di prevalenza della proprietà privata, il progettista sarà scelto fra i professionisti di fiducia del condominio o dei comproprietari, ferma restando la necessità dell’iscrizione nell’elenco speciale (articolo 34, d.l. n. 189/2016) e il possesso degli altri requisiti richiesti dal decreto 189/2016 e dalle ordinanze commissariali relative alla ricostruzione privata.

Nell’ipotesi di prevalenza della proprietà pubblica, invece, l’incarico di progettazione, ove si intenda affidarlo a professionista esterno, dovrà essere conferito secondo le procedure di evidenza pubblica da uno dei soggetti attuatori (articolo 15 del d.l. n. 189/2016), indicato a monte nell’ordinanza commissariale che approvi il piano di ricostruzione pubblica in cui risulterà inserito l’intervento.
Qualora vengano seguite le procedure di ricostruzione privata, l’istruttoria sul progetto sarà condotta e il decreto di concessione del contributo adottato dagli Uffici speciali per la ricostruzione con le procedure e le modalità disciplinate dalle ordinanze commissariali in materia di ricostruzione privata (n. 13 del 9 gennaio 2017 e n. 19 del 7 aprile 2017) e dalle loro successive integrazioni (ordinanza n. 61 del 1 agosto 2018 e n. 62 del 3 agosto 2018).

Nel caso di ricostruzione pubblica andranno invece applicate le disposizioni dell’articolo 14 del d.l. n. 189/2016, nonché della specifica ordinanza commissariale in cui l’intervento risulti previsto e finanziato. A questo punto il provvedimento di approvazione del progetto e di determinazione del contributo sarà adottato dal commissario straordinario, cioè dal presidente della Regione interessata, vice commissario in caso di delega delle relative funzioni a quest’ultimo (come concretamente avvenuto per alcuni interventi con l’articolo 4 della citata ordinanza n. 62 del 2018).
La determinazione del contributo, quindi, non sarà unitaria (a differenza della procedura) ma avverrà in modo separato per le diverse porzioni dell’edificio: per le parti di proprietà privata i costi ammissibili a contributo saranno determinati, secondo le disposizioni delle ordinanze commissariali in materia, dal rapporto fra costi degli interventi e costi parametrici con le eventuali maggiorazioni previste a applicabili; per le porzioni di proprietà pubblica i costi ammissibili a contributo saranno determinati in base alle modalità di determinazione dei costi stimati seguite di regola per le opere pubbliche. Il contributo riconosciuto dallo Stato deriverà quindi dalla somma tra i costi ammessi determinati con le suddette modalità per le diverse porzioni dell’edificio.

Qualora vengano seguite le procedure di ricostruzione privata, la selezione dell’impresa esecutrice (ferma restando la necessità di iscrizione nell’Anagrafe antimafia di cui all’articolo 30 del d.l. n. 189/2016) avverrà secondo le procedure concorrenziali di cui all’articolo 6, comma 13, dello stesso decreto legge, che oggi devono essere svolte a valle della comunicazione dell’Ufficio speciale dell’entità del contributo concedibile (cfr., ad esempio, l’articolo 12, comma 4-bis, dell’ordinanza n. 19/2017, introdotto dall’ordinanza n. 46/2018). Se invece siano seguite le procedure pubbliche, a norma del comma 7 dell’articolo 14 del d.l. n. 189/2016 il soggetto (commissario o vice commissario) che avrà adottato il decreto di concessione del contributo provvederà ad investire una centrale unica di committenza di cui al successivo articolo 18 del medesimo decreto, per l’effettuazione della gara di affidamento dei lavori.

Le modalità di erogazione del contributo saranno differenti anche in funzione delle varie porzioni di proprietà dell’edificio: per le parti di proprietà privata si seguirà il meccanismo del finanziamento agevolato; per quelle di proprietà pubblica il contributo verrà invece fornito direttamente.
L’erogazione del contributo per le parti in comune avverrà con le modalità previste per la ricostruzione privata.