Fabbricato da demolire: niente equiparazione al terreno edificabile per le imposte

La Corte di Cassazione, con l’ordinanza n. 19953 del 17 luglio 2025, interviene in materia di imposte di registro, ipotecaria e catastale, stabilendo un principio destinato a incidere sulla prassi fiscale legata alle operazioni immobiliari.

Al centro della decisione vi è la qualificazione fiscale della vendita di un fabbricato destinato alla demolizione. Secondo i giudici, tale operazione non può essere riqualificata come cessione di terreno edificabile, nemmeno quando sia già previsto il rilascio di un titolo edilizio per la successiva demolizione e ricostruzione o per la realizzazione di un nuovo edificio.

La Corte ribadisce un orientamento ormai consolidato, precisando che l’interpretazione dell’articolo 20 del d.P.R. n. 131 del 1986 – anche alla luce delle modifiche normative del 2017 e 2018 e delle pronunce della Corte costituzionale – deve basarsi sull’atto effettivamente posto in essere, senza attribuire rilievo a elementi esterni o a finalità future dell’operazione.

In questa prospettiva, la presenza di un fabbricato, ancorché destinato alla demolizione, resta elemento decisivo per la qualificazione giuridica e fiscale del trasferimento. Non assume quindi rilevanza la prospettiva edificatoria dell’area né la possibilità di trasformazione urbanistica successiva.

La pronuncia si inserisce in un filone giurisprudenziale coerente, volto a limitare le riqualificazioni “sostanzialistiche” degli atti ai fini tributari, rafforzando il principio di certezza del diritto e la centralità del contenuto formale del negozio.