Demolizione e ricostruzione di un fabbricato implicano il rispetto del PGT?

Un Comune ha posto al Servizio Anci Risponde un quesito articolato che merita attenzione in quanto pone una questione importante in materia di edilizia e di rispetto delle regole del Piano regolatore generale: la possibilità e le modalità con cui provvedere a un intervento di demolizione e ricostruzione, con piccole modifiche a un muro perimetrale e con l’inserimento di abbaini e di alcuni nuovi balconi, di un fabbricato residenziale. In particolare, con riferimento all’altezza e ai piani. In tal caso, l’Amministrazione come dovrà comportarsi nei confronti dei proprietari dell’edificio? E ancora: il fabbricato in oggetto potrà essere nuovamente realizzato mantenendo la stessa altezza (8,13 mt) e gli stessi piani (piano terra, primo e sottotetto), realizzando anche un piano seminterrato per autorimesse, oppure la costruzione dovrà rispettare quanto previsto dalle norme di attuazione del vigente PGT che prevede per la zona di riferimento due piani fuori terra e seminterrato e un’altezza massima di 7 metri. Inoltre, dovranno essere rispettate le distanze dai confini? In sintesi, si tratterà di una nuova costruzione o di mera ristrutturazione? Per inquadrare correttamente la problematica posta, gli esperti del Servizio hanno preliminarmente ricostruito la normativa di riferimento, a partire dall’art. 3 del D.P.R. 380/2001 – che contiene l’attuale distinzione tra “interventi di ricostruzione edilizia” e “interventi di nuova costruzione” – proseguendo con il decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, l’articolo 27 della legge regionale n. 12 del 2005 e la circolare n. 10 del 2010. Norme importanti che vanno corredate dalla sentenza n. 4728 del 2017, con la quale il Consiglio di Stato fornisce varie indicazioni interpretative sulla materia. Anzitutto, con particolare riferimento alla ristrutturazione edilizia cd. ricostruttiva, precisando che l’unico limite ora previsto è quello della identità di volumetria, rispetto al manufatto demolito, salve “innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica” , e ad eccezione degli immobili sottoposti a vincolo ex d. lgs. n. 42/2004, per i quali è altresì prescritto il rispetto della “medesima sagoma di quello preesistente”.

Sulla base del premesso ragionamento e dell’excursus normativo compiuto, gli esperti di Anci Risponde sono giunti alle seguenti conclusioni: “si ritiene che l’edificio potrebbe essere ricostruito con le medesime fattezze di quello demolito. La costruzione, però, verrà qualificata come ristrutturazione nel caso in cui l’amministrazione accerti che la stessa abbia la medesima volumetria della precedente. In caso contrario – e ci sono fondati motivi per ritenere che si tratti del caso oggetto del quesito, anche alla luce di quanto disposto dall’art. 10 del D.P.R. 380/2001 e considerato che eventuali nuovi balconi comporterebbero un aumento di volumetria – l’edificio si configurerà come una nuova costruzione soggetta al rispetto anche dell’attuale PGT e ai conseguenti relativi oneri pieni. Con riferimento al tema delle distanze, poi, come chiarito dal Consiglio di Stato, indipendentemente dalla qualificazione della costruzione, andranno approfonditi dall’amministrazione gli aspetti concernenti la collocazione fisica della stessa, ma ci sono fondati motivi per ritenere, alla luce di tutto quanto sopra esposto, che la costruzione sia soggetta al rispetto delle distanze