Casa di commiato, il Consiglio di Stato frena il cambio d’uso: vicinitas e compatibilità sono vincolanti

Il Consiglio di Stato, Sezione IV, con la sentenza n. 6487 del 22 luglio 2025, ha affrontato due questioni principali relative al rilascio di un titolo unico per intervento di cambio di destinazione d’uso finalizzato alla realizzazione di una casa di commiato: la prova della legittimazione ad agire (vicinitas) e l’illegittimità del titolo per contrasto con la normativa regionale sulla localizzazione.

Il Consiglio di Stato ha ribadito che il criterio della vicinitas (essere vicini o confinanti con l’opera) da solo non basta ad accertare l’interesse al ricorso, il quale deve essere inteso come uno specifico e attuale pregiudizio derivante dall’atto impugnato.

• Necessità del Pregiudizio Specifico: In linea con i principi dell’Adunanza Plenaria n. 22 del 2021, il ricorrente ha l’onere di dimostrare, con riferimento alla situazione concreta e fattuale, in che modo e misura il provvedimento impugnato (il titolo unico) incida negativamente sulla sua posizione sostanziale, causando una lesione concreta, immediata e attuale.
• Finalità del Vaglia: Il vaglio sulla vicinitas serve a evitare che l’azione giurisdizionale nasconda una mera attività emulativa.
• Pregiudizio in re ipsa nella fattispecie: Nonostante la regola generale, nel caso specifico, il Consiglio di Stato ha ritenuto il pregiudizio in re ipsa (implicito) a causa della profonda diversità di destinazione dei fondi confinanti: un comparto a destinazione produttiva nel quale, a seguito del cambio d’uso, veniva inserito un servizio totalmente differente come la casa di commiato.
• Danno Dimostrabile: L’appellante aveva comunque fatto riferimento al decremento di valore della sua proprietà e al peggioramento complessivo dei caratteri urbanistici dell’area, che avrebbero reso difficoltosa la futura vendita o locazione dell’immobile a causa dell’incompatibilità dell’attività funeraria con gli usi ammessi dal Piano di lottizzazione.

Il Consiglio di Stato, inoltre, ha stabilito che è illegittimo un titolo unico che autorizza una casa di commiato se contrasta con i criteri transitori e immediatamente applicabili dettati dalla normativa regionale per la sua localizzazione, anche se i regolamenti comunali non sono ancora stati adeguati.

• Normativa Regionale Vincolante: La normativa regionale (nella fattispecie, l’art. 9 bis della legge regionale Marche, 1 febbraio 2005, n. 3) può prevedere, oltre all’individuazione delle zone negli strumenti urbanistici, una disciplina transitoria immediatamente applicabile. Tale disciplina impone criteri come:
  • Esclusione da immobili destinati a civile abitazione, residenza o usi turistici/ricreativi.
  • Garanzia di adeguata riservatezza, accessibilità e disponibilità di spazi di sosta.
  • Compatibilità del servizio che vi è svolto con le altre attività dell’area.
• Incompatibilità del Servizio: Nello specifico, il Consiglio di Stato ha riscontrato l’incompatibilità del servizio di casa di commiato con le altre attività dell’area, che aveva destinazione produttiva.
• Qualificazione Urbanistica: Ha inoltre smentito la qualificazione del servizio come “artigianato di servizio” (come invece aveva ritenuto il primo giudice), concludendo che l’attività non era compatibile con quanto previsto dalle norme tecniche di attuazione (N.T.A.) e, di conseguenza, il titolo unico era illegittimo.

Fonte: Ufficio Massimario del Consiglio di Stato