Vincoli paesistici: sono oneri non apparenti e vanno dichiarati nel contratto

La Corte di Cassazione, con la recente sentenza n. 10914 del 25 aprile 2025, ha stabilito un principio importante in materia di compravendita immobiliare e vincoli paesistici. La Seconda Sezione civile ha infatti chiarito che i vincoli di natura paesistica non possono essere considerati come oneri di cui l’acquirente sia automaticamente a conoscenza e che, per questo motivo, il venditore ha l’obbligo di dichiararli nell’atto di vendita.

La pronuncia, che ha cassato con rinvio una decisione della Corte d’Appello di Napoli, ruota attorno all’interpretazione dell’articolo 1489 del Codice Civile, che regola la garanzia per oneri o diritti non apparenti che diminuiscono il libero godimento della cosa venduta.

La natura del vincolo

Secondo la Cassazione, i vincoli paesistici — come quelli derivanti dalla Legge n. 1497 del 1939 — sono fissati da atti di natura amministrativa e non normativa. Questo è il punto cruciale: non essendo norme di legge o regolamenti urbanistici di immediata e universale conoscibilità, la loro esistenza non può essere presunta in capo all’acquirente.

Di conseguenza, la Suprema Corte li configura come oneri non apparenti. Questo significa, nel concreto, che se il venditore omette di dichiarare l’esistenza di un vincolo paesistico (che limita, ad esempio, la possibilità di costruire o modificare l’immobile), il compratore può legittimamente agire contro di lui.

Le conseguenze per il venditore

L’omessa dichiarazione del vincolo, dunque, configura una responsabilità del venditore.

I vincoli paesistici, riducendo le facoltà di godimento e la commerciabilità dell’immobile, sono invocabili dal compratore per chiedere la risoluzione del contratto o una riduzione del prezzo pattuito, attraverso la cosiddetta actio quanti minoris (l’azione per ottenere una diminuzione del prezzo), come previsto proprio dall’articolo 1489 del Codice Civile.

La sentenza, relata dal consigliere Cesare Trapuzzano, riafferma quindi la tutela dell’acquirente, ponendo un onere di trasparenza particolarmente stringente in capo al venditore, il quale deve assicurare che il bene sia venduto libero da oneri limitativi non dichiarati.

Fonte: Rassegna mensile della
giurisprudenza civile della
Corte di cassazione