Per gli immobili all’asta l’IMU sull’acquirente solo dopo la trascrizione dell’atto

Il soggetto passivo dell’Imposta Comunale sugli Immobili (ICI) è, ai sensi dell’art. 3 co. 1 D. Lgs. 504/92, il proprietario di immobili assoggettati all’imposta in esame ovvero il titolare del diritto di usufrutto, uso e abitazione degli immobili stessi. Pertanto il proprietario, solo a seguito di atto traslativo del diritto di proprietà, non è più tenuto al pagamento dell’ICI. Il trasferimento di proprietà sarà conseguente al decreto di trasferimento firmato dal giudice delle esecuzioni immobiliari.
Diverso è il caso di cui all’art. 10 co. 6 D. Lgs. 504/92, ovvero di immobili rientranti nell’ambito di una procedura fallimentare o sottoposti a liquidazione coatta amministrativa, per i quali la norma prevede il prelievo dell’ICI sul prezzo ricavato dalla vendita. L’esecuzione dell’atto di pignoramento immobiliare non ha come conseguenza automatica la modifica della soggettività tributaria passiva sino al momento in cui l’immobile non sia stato oggetto di cessione in favore di soggetti terzi ed estranei alla vicenda che ha portato al pignoramento e la procedura di vendita non sia stata quindi trascritta in conservatoria.
Per quanto concerne l’IMU, il possesso di diritto di un immobile obbliga al pagamento dell’imposta. L’unica eccezione è rappresentata dal coniuge assegnatario dell’immobile, che è obbligato al pagamento della imposta locale anche nei casi in cui non sia né proprietario né titolare di altro diritto reale di godimento sul bene. Come per l’Ici, non sono invece soggetti al prelievo il locatario, l’affittuario o il comodatario. Il tributo è infatti dovuto dai contribuenti per anni solari, proporzionalmente alla quota di possesso dell’immobile e in relazione ai mesi dell’anno per i quali il bene è stato posseduto: se il possesso si è protratto per almeno 15 giorni, il mese deve essere computato per intero.

L’articolo 9 del decreto legislativo 23/2011 stabilisce che oltre al proprietario dell’immobile, sono obbligati al pagamento anche il titolare del diritto reale di usufrutto, uso, abitazione. Va precisato che la prova della proprietà o della titolarità dell’immobile non è data dalle iscrizioni catastali, ma dalle risultanze dei registri immobiliari. In caso di difformità è tenuto al pagamento dell’Imu il soggetto che risulta titolare da questi registri (commissione tributaria regionale del Lazio, prima sezione, sentenza 90/2006). Quindi, per l’assoggettamento agli obblighi tributari non è probante quello che risulti iscritto in catasto.

Da quanto sopra esposto consegue che il soggetto passivo dell’imposta (nel caso di specie l’IMU) rimane il debitore fino al momento in cui non sia stata perfezionata la trascrizione dell’atto con cui il tribunale ha disposto il trasferimento della proprietà dal proprietario inadempiente in capo all’acquirente, senza che si debba tenere conto del momento in cui è stata effettuata l’asta e, di conseguenza, è avvenuto l’acquisto. L’adempimento formale che consiste nella trascrizione è infatti l’unico atto che sia in grado di sancire il trasferimento del bene da quello che è il “vecchio” proprietario in favore del terzo subentrante, nell’ambito di un’imposta che, in quanto a carattere indubbiamente patrimoniale, si basa appunto sul dato formale della sua titolarità, dato che viene sancito solo in conseguenza delle risultanze che sussistono agli atti della conservatoria (e non invece da quanto risulta in catasto, il quale, come noto, non ha valore probatorio in relazione alla proprietà immobiliare).
In buona sostanza, la procedura di pignoramento immobiliare, fino a quando non viene definita con la vendita ad un soggetto terzo dell’immobile e la conseguente trascrizione nell’ambito dei pubblici registri del decreto di trasferimento, comporta soltanto che il bene immobile debba essere mantenuto a garanzia del credito del terzo, senza però che venga a mutare la soggettività passiva (nel caso di specie IMU), che rimane comunque in capo al proprietario esecutato.
Peraltro la disponibilità della chiavi non è l’elemento da cui si possa far determinare l’effettivo possesso dell’immobile avendo invece riguardo, come detto la trascrizione del decreto di trasferimento sui pubblici registri immobiliari. Cassazione civile, sez. II, 20/02/2008, n. 4327 Tscholl c. Tscholl Giust. civ. Mass. 2008, 2, 258)