Le aree fabbricabili possono essere pertinenze?

Con riferimento all’ICI e all’IMU, affinché un’area edificabile sia considerata pertinenziale, è necessario indicarlo espressamente nelle relative dichiarazioni, pena il mancato assoggettamento della pertinenza al regime fiscale dell’immobile principale.

Alcuni Comuni hanno accolto le richieste di contribuenti che hanno inteso considerare pertinenziale all’abitazione un terreno che il PRG identificava come edificabile, qualora il terreno sia recintato assieme alle abitazioni ed effettivamente utilizzato come giardino.

Altri Comuni hanno ritenuto invece che, qualora il terreno esprimesse un reale e autonomo potenziale edificatorio e non fosse stato inserito nel calcolo della superficie o volumetria edificabile dell’abitazione, non era opportuno considerarlo pertinenza, conservando un suo autonomo valore venale.

Ci si è quindi sempre trovati di fronte ad orientamenti e comportamenti oscillanti, molte volte determinati dalla diversa e specifica essenza delle situazioni di fatto.

In tema di tassabilità delle aree edificabili pertinenziali ai fini ICI, le sentenze della Cassazione n. 10090/12 e 19638/09 hanno escluso l’autonoma tassabilità delle aree pertinenziali nel caso in cui si verifichi la “destinazione effettiva e concreta della cosa al servizio o ornamento di un’altra, secondo la definizione contenuta nell’art. 817 del codice civile”, confermando così che alle pertinenze si applica il medesimo regime fiscale dell’immobile principale.

Tali sentenze, tuttavia, hanno integrato tale disposto, considerando la mancata presentazione della dichiarazione ICI da parte del contribuente per il diverso utilizzo dell’area alla stregua dell’assenza del vincolo di pertinenzialità (quindi è dovuta ICI in quanto area edificabile).

In altra parole, è dovuta l’ICI in relazione ad un terreno, classato come edificabile nel piano regolatore generale, anche se adibito a giardino e, dunque, pertinenza dell’abitazione principale, nel caso in cui il contribuente abbia omesso di comunicare tramite la dichiarazione ICI tale cambiamento di destinazione del terreno stesso rispetto a quanto riportato nel PRG . Il vincolo di asserverimento, secondo i giudici della Suprema Corte, rende, infatti, ininfluente qualsiasi altra destinazione ma, tendendo conto del sistema normativo che regola l’ICI, va tenuta presente la valenza attribuita alla dichiarazione, quale mezzo per introdurre una modifica nella situazione possessoria da parte del contribuente.

Quindi qualora il soggetto abbia, appunto, omesso di presentare una dichiarazione in cui si affermi la pertinenzialità del terreno in via di specialità, la situazione rimarrebbe quella che era originariamente, con la conseguenza che manterrà rilievo l’edificabilità del terreno stabilita dal Piano Regolatore Generale.

Ai fini dell’IMU viene fornita una definizione puntuale e circoscritta delle pertinenze dell’abitazione principale che non lascia spazio a dubbi interpretativi sorti, invece, come sopra evidenziato, con riferimento alla fruizione delle agevolazioni “prima casa”.

L’art. 13, comma 2 del Dl n. 201/2011 definisce pertinenze “esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2 (cantina, soffitta o locale di sgombero), C/6(posto auto o autorimessa) e C/7 (tettoia) , nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo” .

A differenza di quanto avveniva ai fini ICI, l’art. 13, comma 14, lett. b) del Dl 201/2011 ha soppresso il potere dei Comuni di stabilire in sede regolamentare di “considerare parti integranti dell’abitazione principale le sue pertinenze, ancorché iscritte distintamente in catasto”. Stando all’interpretazione letterale della norma, quindi, può sembrare che “l’area fabbricabile”, autonomamente censita al Catasto Edilizio Urbano o al Catasto Terreni, ancorché adibita a pertinenza dell’abitazione principale, debba essere assoggettata ad IMU in via autonoma ed ulteriore rispetto all’abitazione principale. L’ipotesi è configurabile, ad esempio, rispetto al terreno, avente destinazione edificatoria in base allo strumento urbanistico generale adottato dal Comune, che sia limitrofo ad una villa utilizzata dal possessore quale dimora abituale e residenza anagrafica, e costituisca giardino pertinenziale di quest’ultima.

Al contrario, però, le istruzioni alla dichiarazione IMU per l’anno 2012, approvate con DM 30 ottobre 2012, hanno previsto espressamente che vi possano essere aree edificabili pertinenziali dei fabbricati a condizione che il contribuente lo dichiari espressamente in dichiarazione. È prevista, in altre parole, una sorta di “deroga” all’elenco tassativo che qualifica le pertinenze solamente quelle rientranti nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, a condizione che l’area edificabile in questione venga espressamente dichiarata pertinenza nell’apposita dichiarazione IMU.

“Dato il riferimento contenuto nelle istruzioni, si ritiene che il Ministero abbia voluto dare un monito al contribuente: in base alle affermazioni della Corte di Cassazione affinché un’area possa essere considerata pertinenza di un fabbricato il contribuente deve effettuare la dichiarazione IMU. Se tale adempimento non venisse effettuato, può essere fatta valere dall’ufficio impositore la tassabilità dell’area ”.(C. De Luca, IMU: tassabilità delle aree pertinenziali, Fiscal Focus, 16 novembre 2012).

Riassumendo , affinché un’area edificabile sia considerata pertinenziale ai fini IMU, con conseguente tassazione come terreno agricolo (o come pertinenza), è necessaria la contemporanea presenza dei seguenti requisiti:

– si richiede che il contribuente dimostri che l’area sia effettivamente e stabilmente destinata a servizio od ornamento del bene principale;

– occorre che lo sfruttamento edificatorio del suolo possa avvenire solo previa una radicale trasformazione dello stesso;

– il contribuente deve denunciare la natura pertinenziale dell’area nella dichiarazione IMU.

In assenza anche solo di una di queste condizioni, l’area sarà tassata come suolo edificatorio.