IMU e posti auto: l’uso esclusivo

Il presupposto per l’applicazione dell’IMU è il medesimo di quello previsto dall’ICI. In merito, infatti, il comma 2, art. 13, D.L. n. 201/2011 prevede che “l‘imposta municipale propria ha per presupposto il possesso di immobili di cui all’articolo 2 del decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504”.
Perché sorga l’obbligo di pagare l’imposta in esame, è necessario che il rapporto che lega il soggetto all’immobile sia “qualificato”, riconducibile, quindi, alla proprietà, all’usufrutto o ad altro reale di godimento, o a un’altra situazione giuridica specificatamente stabilita dalla legge come nel caso di locazione finanziarie o concessione di beni demaniali.
In relazione al caso di specie può ritenersi che i posti auto, qualora siano accatastati ,rientrano tra i beni immobili soggetti al pagamento dell’ICI alla categoria C/6.
Si è posto il problema circa il soggetto cui rivolgersi, per il pagamento dell’imposta,  qualora vi siano più soggetti proprietari degli appartamenti di cui i posti auto in questione costituiscono pertinenza.
Deve inquadrarsi al riguardo il concetto di uso esclusivo. Lo stesso ha avuto in dottrina varie evoluzioni.
Un  orientamento ha identificato il diritto d’uso esclusivo e perpetuo come una servitù, a carico delle parti comuni: si veda ad esempio Tribunale Milano 02/04/2008, n° 4826. Senonché, la tesi è poco soddisfacente, posto che mal si concilia con la normativa condominiale, per la quale il titolare delle parti comuni assoggettate a servitù è lo stesso condomino.

A sua volta, con la sentenza del 4 giugno 1992 n. 6892, la Cassazione ha inquadrato il diritto d’uso esclusivo e perpetuo come un diritto pertinenziale.
Secondo gli ermellini, il regolamento contrattuale condominiale può contenere “oltre all’indicazione delle parti dell’edificio di proprietà comune ed alle norme relative all’amministrazione e gestione delle cose comuni, la previsione dell’uso esclusivo di una parte dell’edificio definita comune a favore di una frazione di proprietà esclusiva. In tal caso, il rapporto ha natura pertinenziale, essendo stato posto in essere dall’originario unico proprietario dell’edificio, legittimato all’instaurazione ed al successivo trasferimento del rapporto stesso ai sensi degli artt. 817 e 818, secondo comma, c.c.”.

A segnare una vera a propria svolta nel contrasto giurisprudenziale in essere è peraltro intervenuta la sentenza della Corte d’Appello di Milano n.2873 del 31 ottobre 2007. Secondo la Corte ambrosiana, il diritto di uso esclusivo e perpetuo è contemplato dalla stessa disciplina condominiale, che di fatto non esclude come alcune parti comuni di un edificio possano essere assegnate a uno o più condomini attraverso un atto negoziale: si pensi, ad esempio, al lastrico solare che, come previsto dall’art.1126 c.c., pur fungendo da copertura per l’intero edificio, può essere concesso in uso esclusivo. Ed infatti, la disciplina condominiale non esclude che parti comuni dell’edificio – che non siano indispensabili per la sua stessa esistenza – possano essere destinate a uso esclusivo di un condomino, per effetto di un atto negoziale, operando in tal caso i limiti di cui all’art. 1102 c.c.
Da ciò emerge la assoluta realità del possesso in quanto contenuto e formalizzato nell’atto di acquisto dell’immobile e quindi a nostro avviso sussiste la assoluta legittima imposizione dei posti auto in questione all’IMU qualora ne sussistano gli altri presupposti di legge.

In merito all’accatastamento va ricordato che lo stesso non ha effettiva rilevanza ai fini della determinazione della proprietà.  La prova della proprietà di un bene immobile non può essere fornita con i certificati catastali, ma questi ultimi possono essere assunti come elementi sussidiari. (Corte di Cassazione, sez. II Civile, sentenza 24 settembre – 25 ottobre 2013, n. 24167- Corte di Cassazione Sez. 2, Sentenza n. 5257 del 04/03/2011).