Il trattamento ICI ed IMU per due locali comunicanti ma con rendite separate

Il passaggio dall’ICI all’IMU ha creato problemi applicativi ed interpretativi qualora la abitazione principale sia accatastata in due distinte unità immobiliari. Le previsioni del D.Lgs. 504/1992 e quelle del D.Lgs. 23/2011lasciano spazio ad una divergenza interpretativa tra l’Amministrazione finanziaria e la Giurisprudenza.  Per la Cassazione,in materia di ICI (sentenze 25902/2008; 3339 e 12269/2010) quello che conta è l’effettiva utilizzazione come abitazione principale dell’immobile complessivamente considerato, a prescindere dal numero delle unità catastali. Non importa, peraltro, che gli immobili distintamente iscritti in catasto siano di proprietà non di un solo coniuge ma di ciascuno dei due in regime di separazione dei beni. A patto che «il derivato complesso abitativo utilizzato non trascenda la categoria catastale delle unità che lo compongono». Secondo i giudici di legittimità, una interpretazione contraria non sarebbe rispettosa della finalità legislativa di ridurre il carico Ici sugli immobili adibiti a «prima casa», confermata dalla previsione dell’esenzione totale dal 2008. Tuttavia, la tesi dei giudici di piazza Cavour si pone in contrasto con quanto affermato dal dipartimento delle Finanze del Ministero dell’economia (risoluzione 6/2002) sui presupposti richiesti per usufruire dei benefici fiscali. Il Ministero ha infatti precisato che due o più unità immobiliari vanno singolarmente e separatamente soggette a imposizione, «ciascuna per la propria rendita». Dunque, solo una può essere considerata ai fini Ici come abitazione principale. Il contribuente, per usufruire dell’esenzione, dovrebbe richiedere l’accatastamento unitario degli immobili, per i quali è attribuita in catasto una distinta rendita, presentando all’ente una denuncia di variazione. Allo stesso modo si è espresso il Ministero dell’economia con la circolare 3/2012 per circoscrivere l’esenzione Imu. Dalla lettura della norma emergerebbe che l’abitazione principale deve essere costituita da una sola unità immobiliare iscritta o iscrivibile in catasto, a prescindere dalla circostanza che, di fatto venga utilizzato più di un fabbricato distintamente iscritto in catasto. In questo caso, le singole unità immobiliari vanno assoggettate separatamente a imposizione, ciascuna per la propria rendita. Il contribuente può scegliere quale destinare a prima casa; «le altre, invece, vanno considerate come abitazioni diverse da quella principale con l’applicazione dell’aliquota deliberata dal comune per tali tipologie di fabbricati».

La pronuncia di legittimità ha trovato sponda anche nella giurisprudenza di merito; a tal proposito, è stato stabilito che il comune di Roma non può negare il diritto a fruire dell’agevolazione Ici a un contribuente che utilizzi più immobili, distintamente iscritti in catasto, come abitazione principale. Il contemporaneo utilizzo di più unità catastali non costituisce impedimento all’applicazione, per tutte, dell’esenzione prevista per l’abitazione principale. Per fruire dei benefi ci fi scali non conta il numero delle unità catastali, ma l’effettiva utilizzazione degli immobili complessivamente considerati come prima casa. L’importante principio è stato affermato dalla commissione tributaria provinciale di Roma, sezione XXXVII, con la sentenza 16449 del 17 luglio 2015. Lo stesso problema si pone per l’Imu e l’esenzione non dovrebbe essere disconosciuta qualora l’interessato utilizzi più immobili, ancorché l’articolo 13 del dl Monti (201/2011) prevede che l’abitazione principale sia limitata a un’unica unità immobiliare.

Secondo la prassi Amministrativa dell’Agenzia delle Entrate pero’ è sempre meglio in presenza di due unità immobiliari contigue, autonomamente accatastate, per applicare le agevolazioni Imu per l’abitazione principale  richiedere quanto prima l’accatastamento unitario. Altrimenti, una delle due sarà considerata come seconda abitazione e assoggettata a imposizione con l’aliquota ordinaria. Il vantaggio dell’applicazione dell’aliquota ridotta compensa ampiamente, quasi sempre, l’incremento della rendita. Si tratta di una conseguenza della diversa nozione di abitazione principale rispetto a quella valevole ai fini dell’Ici.  Con la recente circolare 27/E/2016. l’Agenzia delle entrate interviene per evidenziare le modalità per realizzare, a livello catastale, una “unione di fatto ai fini fiscali” di due unità immobiliari che non possono essere fuse (ad esempio perché di proprietà di due soggetti diversi); tale indicazione è utile per gestire l’eventualità in cui una famiglia possiede una abitazione principale che catastalmente è divisa e dove il marito è proprietario di una frazione di questa, mentre la moglie è proprietaria dell’altra, situazione che comporterebbe l’impossibilità di fruire dell’esenzione IMU e TASI per l’abitazione principale.

Nella circolare 27/E/2016 l’Agenzia osserva che non è, di norma, ammissibile la fusione di unità immobiliari, anche se contigue, quando per ciascuna di esse sia riscontrata l’autonomia funzionale e reddituale, e ciò indipendentemente dalla titolarità di tali unità. Tuttavia, se a seguito di interventi edilizi vengono meno i menzionati requisiti di autonomia, pur essendo preclusa la possibilità di fondere in un’unica unità immobiliare i due originari cespiti in presenza di distinta titolarità, per dare evidenza negli archivi catastali dell’unione di fatto ai fini fiscali delle eventuali diverse porzioni autonomamente censite, è necessario presentare, tramite Doc.Fa. due distinte dichiarazioni di variazione, relative a ciascuna delle menzionate porzioni. Sul punto l’Agenzia osserva che non è sufficiente richiedere ai competenti Uffici dell’Agenzia delle entrate solo l’inserimento di un’apposita annotazione negli atti catastali, senza che siano state presentate le dichiarazioni di variazione. L’Ufficio competente dell’Agenzia delle entrate, immediatamente dopo la registrazione in banca dati catastale delle menzionate dichiarazioni di variazione, provvede ad inserire, negli atti relativi a ciascuna porzione immobiliare, la seguente annotazione “Porzione di u. i. u. unita di fatto con quella di Foglio xxx Part. yyy Sub. zzzz. Rendita attribuita alla porzione di u.i.u. ai fini fiscali”.