Fabbricati merce esenti IMU tra requisiti di forma e di sostanza

Si profila all’orizzonte un acceso contenzioso sui requisiti di esenzione IMU dei fabbricati merce.

Con l’istituzione dell’IMU i fabbricati merce rientrano a pieno titolo nell’imposizione con una norma di favore che dava la possibilità ai comuni di ridurre l’aliquota fino allo 0,38. Il dl 1/2012 all’articolo 56 introdusse il comma 9 bis, che prevedeva la possibilità di ridurre l’aliquota fino allo 0,38% per i fabbricati costruiti e destinati alla vendita dall’impresa costruttrice non locati, finché permane la destinazione e fino ad un massimo di 3 anni dall’ultimazione lavori. Nel corso del 2013, si concretizza la totale esenzione dall’imposta con l’intervento del dl 102/2013 che ne dispone l’esenzione per la seconda rata e riscrive il suddetto comma “9-bis. A decorrere dal 1° gennaio 2014 sono esenti dall’imposta municipale propria i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati”.

Sullo specifico tema dei fabbricati merce è intervenuta la Risoluzione MEF 11 del 11/12/2013, che ha evidenziato come il termine fabbricati costruiti comprenda anche quelli derivanti da interventi di recupero previsti dall’articolo 3 comma 1 lettera c) d) e f) del dPR 380/2001. L’esenzione è prevista per i fabbricati invenduti delle imprese di costruzione, titolari del permesso a costruire. Sono incluse le imprese di costruzione che, pur non avendo previsto nell’oggetto sociale la costruzione di immobili in via esclusiva o prevalente, costruiscono al fine di vendere il fabbricato. In tal modo vi rientra anche l’impresa che in via occasionale o anche tramite appalto ad altri, costruisce l’immobile per rivenderlo. L’immobile merce, per definirsi tale, deve essere classificato tra le rimanenze alla voce attivo circolante (e non tra le immobilizzazioni). Deve essere destinato alla vendita e non devono essere locati.

Inoltre, sulla base della risposta resa dal Mef in Telefisco, anche la temporanea distrazione dalla finalità comporta la perdita dell’agevolazione. Ne consegue che il fabbricato dato in comodato d’uso non è da ritenersi esente. La norma esplicitamente parla di fabbricati destinati alla vendita. Sul punto si sta aprendo un contenzioso dovuto alle diverse locazioni saltuarie che possono caratterizzare un immobile. Molte dichiarazioni IMU presentano infatti riquadri diversi per lo stesso fabbricato che, per qualche mese risulta esente in quanto fabbricato merce, ma per altri mesi no in quanto locato. Gli stessi commercialisti ritengono che la locazione breve non fa perdere in via definitiva il bollino di merce come invece sostengono i comuni mentre il comodato sarebbe, addirittura, sempre ammesso.

Accanto ai già complicati requisiti di sostanza, si aggiunge il fondamentale requisito di forma previsto nel comma 5 bis dell’art. 2 del dl 102/2013, che ha riconosciuto natura costitutiva alla dichiarazione IMU da presentare per rendere applicabili i benefici dell’esenzione 5-bis. Ai fini dell’applicazione dei benefici di cui al presente articolo, il soggetto passivo presenta, a pena di decadenza entro il termine ordinario per la presentazione delle dichiarazioni di variazione relative all’imposta municipale propria, apposita dichiarazione, utilizzando il modello ministeriale predisposto per la presentazione delle suddette dichiarazioni, con la quale attesta il possesso dei requisiti e indica gli identificativi catastali degli immobili ai quali il beneficio si applica. Con decreto del Ministero dell’economia e delle finanze sono apportate al predetto modello le modifiche eventualmente necessarie per l’applicazione del presente comma. La prima scadenza utile per la presentazione si collocava a giugno 2014. In diversi casi, soprattutto sulla prima annualità, la dichiarazione è stata omessa.

Si assiste così alla presentazione di dichiarazioni integrative (ora per allora), inammissibili nel mondo dei tributi locali, ovvero alla compensazione delle somme che il contribuente ritiene di aver erroneamente versato. In tal caso, i comuni devono intervenire subito, contestando la carenza del requisito di forma, anche quando la dichiarazione esista ma non sia stata indicata la caratteristica del fabbricato specifica per i merce.

In merito alla possibilità di presentare ravvedimento entro un anno, la cosa sembra fattibile anche se ci sono opinioni contrastanti in dottrina. Quello che al momento sembra insormontabile è lo scoglio della dichiarazione, in assenza della quale diventa impossibile concedere il beneficio.

In merito alla TASI, gli immobili merce entrano a pieno titolo nella base imponibile del nuovo tributo con la conseguenza che diverse amministrazioni comunali hanno tassato in misura elevata questa tipologia anche se la legge di stabilità 208/2015 aggiunge al comma 678 una disposizione che delinea il perimetro impositivo dei fabbricati merce, fissandola allo 0,1 per cento, con la possibilità di modifica in aumento, sino allo 0,25 per cento. Lo scenario che si va delineando esige particolare attenzione nella verifica delle situazioni dichiarate esenti e un intervento tempestivo in caso di interpretazione impropria del beneficio.