Fabbricati collabenti e in corso di costruzione: imposizione fiscale prima e dopo il 2020

Un ente chiede una ricostruzione intorno all’assoggettamento ad imposta dei fabbricati collabenti e fabbricati in corso di costruzione distinguendo tra periodo di imposta ante 2020 e post 2020.

Gli esperti di Anci Risponde segnalano che i titolari di fabbricati fatiscenti, privi di rendita, non pagano l’Imu né sui fabbricati né sulle aree edificabili sottostanti. Questi beni immobili non possono essere assoggettati a imposizione fino a quando l’eventuale demolizione restituisca autonomia alle aree per poter essere nuovamente edificate. Si è così espresso il dipartimento delle finanze del Ministero dell’economia con la risoluzione n. 4 del 16 novembre 2023.

La presa di posizione ministeriale, che ha fatto seguito alle richieste di parere di diversi comuni, è chiara nell’escludere l’assoggettamento a imposizione dei fabbricati cosiddetti collabenti, iscritti nella categoria catastale F/2. Si tratta di unità immobiliari privi di rendita (fabbricati fatiscenti, diroccati, ruderi, etc.,), non soggetti al tributo. Per il Ministero, dunque, sono “beni immobili caratterizzati da notevole livello di degrado, che ne determina l’assenza di autonomia funzionale e l’incapacità reddituale temporalmente rilevante”. Viene richiamato nella risoluzione l’art. 1, comma 741, lettera a) della legge 160/2019, in base al quale per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente; il fabbricato di nuova costruzione è soggetto all’imposta a partire dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato”. I fabbricati collabenti, per il dipartimento, “sono a tutti gli effetti “Fabbricati” e la circostanza che siano “privi di rendita” li porta ad essere esclusi dal novero dei fabbricati imponibili”. Questo comporta che “non possono essere qualificati diversamente, come vorrebbero invece i comuni che li definirebbero “terreni edificabili”. Non assume alcuna rilevanza ai fini dell’imposizione il fabbricato, perché privo di rendita, e neppure l’area edificabile, in quanto in Catasto risulta iscritto il fabbricato, “salvo che l’eventuale demolizione restituisca autonomia all’area fabbricabile che, solo da quel momento, è soggetta a imposizione come tale, fino al subentro dell’imposta sul fabbricato ricostruito”. Anche il fabbricato di nuova costruzione non è soggetto al pagamento dell’Imu fino a quando non è ultimato o effettivamente utilizzato. Queste regole valgono sia prima che dopo il 2020.