Veneto: la Regione detta le regole per i crediti edilizi

Con la deliberazione della Giunta regionale n. 263 del 2 marzo 2020 – pubblicata dal Burv n. 30 del 10 marzo – la Regione Veneto ha approvato le “Regole e misure applicative e organizzative per la determinazione dei crediti edilizi. Criteri attuativi e modalità operative per attribuire i crediti edilizi da rinaturalizzazione”, redatte in adempimento di quanto previsto dall’articolo 4, comma 2, lettera d) della legge regionale n. 14/2017 e dall’articolo 4, comma 1 della legge regionale n. 14/2019. Utile, al fine di pervenire a una piena cognizione delle modalità e finalità del provvedimento, un chiarimento sulle nozioni chiave di “credito edilizio” e di “rinaturalizzazione del territorio”.

In primo luogo, si definisce “credito edilizio” la cubatura edificabile che, secondo la sentenza della Corte Costituzionale n. 5 del 1980, è una componente connaturale del diritto di proprietà. Come tale è dichiarata “liberamente commerciabile” dal 4° comma dell’art. 36 della L. 11/2004 e va annotata nel registro comunale come un vero e proprio diritto reale. Allo stesso modo viene trattata anche dal legislatore statale che, con l’aggiunta all’art. 2643 cod. civ., ad opera del DL 70/2011, del n. 2 bis, ha disposto la trascrizione del suo atto costitutivo anche nei Registri immobiliari. Di conseguenza, la realizzazione della cubatura “iscritta a credito” nel registro comunale è utilizzabile (realizzabile) solo su aree dichiarate edificabili dallo strumento urbanistico comunale e dotate di doppio indice edificatorio: uno normale, come dotazione dell’area secondo l’indice di edificabilità “proprio”, ed uno eventuale, utilizzabile solo per allogarvi il credito edilizio.

Per “rinaturalizzazione del suolo”, invece, s’intende un intervento di restituzione di un terreno antropizzato alle condizioni naturali o seminaturali attraverso la demolizione di edifici e di superfici impermeabili e l’eventuale bonifica ambientale, con l’obiettivo di consentire il naturale deflusso delle acque meteoriche che, ove possibile, dovrebbero raggiungere la falda acquifera. A questo scopo, la norma prevede la concessione di crediti edilizi, appunto, che saranno erogati dai singoli Comuni e potranno essere commercializzati.

Tornando alla delibera, va sottolineato che essa contiene i criteri per l’omogenea applicazione dei crediti edilizi nel territorio veneto, dettando le regole e le misure applicative e organizzative per la loro determinazione, registrazione e circolazione. Inoltre, detta in particolare una specifica disciplina per i crediti edilizi da rinaturalizzazione, prevedendo:

a) i criteri attuativi e le modalità operative da osservarsi per attribuire agli interventi demolitori, in relazione alla specificità del manufatto interessato, i crediti edilizi da rinaturalizzazione, espressi in termini di volumetria o superficie, eventualmente differenziabili in relazione alle possibili destinazioni d’uso;

b) le modalità applicative e i termini da osservarsi per l’iscrizione dei crediti edilizi da rinaturalizzazione in apposita sezione del Registro Comunale Elettronico dei Crediti Edilizi (RECRED) di cui alla lett. e) del comma 5, dell’articolo 17, della legge regionale 23 aprile 2004, n. 11, nonché le modalità e i termini per la cancellazione;

c) le modalità per accertare il completamento dell’intervento demolitorio e la rinaturalizzazione;

d) i criteri operativi da osservare da parte dei Comuni per la cessione sul mercato di crediti edilizi da rinaturalizzazione generati da immobili pubblici comunali, secondo quanto previsto dall’articolo 5 della L.R. 14/2019.

L’atto è composto sia da disposizioni cogenti con valore precettivo (es. tenuta del RECRED), sia da contenuti dal valore didascalico o esemplificativo che i Comuni, nella loro autonomia, potranno liberamente recepire o dai quali, viceversa, motivatamente discostarsi per dettare un’autonoma disciplina (es. metodo di stima dei crediti edilizi da rinaturalizzazione).