Affitto in nero, sanzioni pesanti per il proprietario dell’immobile

Conviene pagare l’affitto di casa in nero? La domanda non è peregrina perché i rischi non mancano. In caso di locazione non registrata, le sanzioni di carattere tributario vanno a finire solo in capo al proprietario dell’appartamento, non all’inquilino. Quest’ultimo, pertanto, non rischia nulla. L’Agenzia delle Entrate può chiedere al conduttore solo il pagamento dell’imposta di registro. Sebbene la nuova normativa stabilisca che a dover registrare l’affitto sia (solo) il locatore (adempimento che va regolarizzato entro 30 giorni dalla firma del contratto e successivamente comunicato al conduttore e all’amministratore di condominio entro i successivi 60 giorni), il fisco può imporre tale versamento, in via subordinata, anche all’affittuario.

Invece, per quanto riguarda l’evasione fiscale vera e propria, le sanzioni vengono imputate solo al padrone di casa e vanno dal 240% al 480% dell’imposta evasa, oltre agli interessi. Il proprietario, però, può correre ai ripari entro il primo anno, attraverso il cosiddetto ravvedimento operoso, che gli consente di limitare le sanzioni. In particolare, se il ravvedimento avviene entro 90 giorni, il locatore subisce una sanzione ridotta del 12% dell’imposta di registro dovuta. Invece, dal 91° giorno fino a un anno, la sanzione ridotta ammonta al 15%. Se si supera l’anno la sanzione è pari al 120% dell’imposta dovuta.

Il proprietario dell’appartamento, come sostenuto dalla sentenza della Cassazione n. 20395/16 dell’11 ottobre 2016, deve restituire al conduttore la parte di affitto che era stata concordata verbalmente con lui e gli era stata da lui pagata in nero. Il locatore che non abbia indicato nel contratto regolarmente registrato tutto il canone, non potrà ottenere un decreto ingiuntivo dal tribunale o un’ordinanza di sfratto per le somme celate al fisco. Al contrario, è l’inquilino che può pretendere la restituzione delle somme pagate ‘sottobanco’. E può farlo fino a sei mesi dopo la riconsegna dell’immobile. A salvare l’accordo non regolarizzato non può essere neanche la presenza di un documento scritto, firmato dall’inquilino. Infatti, la legge stabilisce la sanzione dell’inesistenza di tutti i contratti di affitto che non siano stati registrati. Con l’inesistenza del contratto, va da sé che il canone di affitto non dichiarato non potrà mai essere preteso.