La trasformazione del diritto di superficie in piena proprietà non determina l’estinzione della servitù di uso pubblico costituita sulla medesima area, né tantomeno l’ente pubblico rinuncia a tale diritto attraverso formule contrattuali generiche di esenzione da oneri. Lo ha stabilito il Tribunale amministrativo regionale per la Lombardia, sezione staccata di Brescia (sezione seconda), con la sentenza n. 898 del 25 giugno 2026.
Il nodo centrale della controversia riguardava la natura giuridica di un parcheggio interrato, originariamente asservito all’uso pubblico nell’ambito di una convenzione per l’edilizia agevolata e successivamente alienato in piena proprietà dal comune al soggetto privato. Secondo i ricorrenti, il venir meno del diritto di superficie per “confusione” (ossia per la riunione nella stessa persona della proprietà del suolo e di quella della costruzione) e la presenza di clausole contrattuali che garantivano la libertà del bene da pesi avrebbero dovuto comportare la cessazione del vincolo di uso pubblico.
I giudici amministrativi hanno respinto questa tesi, delineando un preciso principio di diritto fondato sulla distinzione tra la sorte dei diritti reali limitati e l’istituto della confusione privatistica: l’estinzione del diritto di superficie per riunione delle qualifiche proprietarie lascia sopravvivere i diritti reali parziari di natura pubblica, come le servitù di uso pubblico ex art. 825 del codice civile, qualora questi siano stati originati nel titolo d’acquisto originario per soddisfare un interesse della collettività indistinta.
La pronuncia chiarisce inoltre due aspetti cruciali in materia di edilizia e urbanistica: da un lato, l’assunzione dell’impegno di asservimento all’uso pubblico derivante da una convenzione dà luogo a un’obbligazione propter rem che vincola in modo permanente i successivi proprietari; dall’altro, le formule inserite negli atti di vendita che garantiscono l’esenzione da oneri reali o la libertà da vincoli nei confronti del comune costituiscono semplici clausole di stile. Tali espressioni sono idonee a tutelare l’acquirente nei rapporti con i terzi, ma risultano del tutto insufficienti a dimostrare una volontà dell’amministrazione di rinunciare a un diritto reale pubblico o di sdemanializzare implicitamente il bene, operazione che richiederebbe una pattuizione specifica e una correlata rideterminazione del prezzo.
Di conseguenza, permane in capo all’amministrazione comunale il pieno potere di regolamentare la sosta e l’utilizzo dell’area per garantire l’effettiva fruizione del servizio da parte della collettività.
