Il potere di pianificazione comunale legittima il blocco delle locazioni brevi nei centri storici

Il Tar Toscana respinge il ricorso dei gestori: la disciplina statale e regionale sulle “specifiche condizioni” ai mutamenti d’uso all’interno della stessa categoria funzionale permette ai comuni di introdurre divieti mirati a tutela del territorio

I comuni hanno il potere di arginare il fenomeno del turismo di massa limitando le locazioni brevi nel proprio nucleo storico, anche attraverso l’introduzione di divieti specifici e la creazione di sotto-categorie d’uso all’interno della stessa macro-categoria residenziale: lo ha stabilito il Tribunale amministrativo regionale per la Toscana, sezione prima, con la sentenza del 14 maggio 2026, n. 00907/2026 (reg. ric. n. 01480/2024), respingendo il ricorso proposto da numerose società di property management contro le delibere del Consiglio comunale di Firenze che vietavano nuovi insediamenti di “residenza temporanea” nell’area Unesco.

Il fulcro della decisione risiede nell’interpretazione dell’evoluzione normativa dell’articolo 23-ter del d.P.R. n. 380/2001 (Testo unico edilizia) e dell’articolo 99 della legge regionale toscana n. 65/2014, così come modificati dalle riforme del 2024 e del 2025: secondo i giudici amministrativi, la facoltà concessa ai comuni di fissare “specifiche condizioni” ai mutamenti di destinazione d’uso della singola unità immobiliare senza opere, sia tra categorie diverse sia all’interno della medesima categoria funzionale, configura un ampio potere regolatorio. Tale potestà non si esaurisce in prescrizioni formali, ma può spingersi fino all’imposizione di veri e propri divieti localizzati, purché sorretti da criteri oggettivi, non discriminatori e da una congrua motivazione legata alle concrete esigenze di ordinato assetto territoriale e di sostenibilità locale.

Il collegio fiorentino ha inoltre chiarito che la definizione dello “stato legittimo” dell’immobile ai sensi dell’articolo 9-bis, comma 1-bis, del d.P.R. n. 380/2001 assolve a una funzione prettamente probatoria e non limita la potestà urbanistica dell’ente locale: l’amministrazione comunale conserva intatta la prerogativa di individuare e valorizzare usi differenti e articolazioni interne alla categoria residenziale (come, appunto, la residenza temporanea coincidente con l’affitto turistico sotto i trenta giorni) al fine di governare gli impatti sociali e urbanistici sul territorio, in piena coerenza con il principio costituzionale di sussidiarietà verticale.