Consiglio di Stato: nei programmi di delocalizzazione urbanistica il frazionamento delle aree spetta al Comune

Il Consiglio di Stato, Sezione Quarta, con sentenza n. 1987/2026 (pubblicata l’11 marzo 2026, R.G. 3501/2025), ha riaffermato un principio in materia di urbanistica attuativa e accordi di programma: nei procedimenti di delocalizzazione e trasferimento di diritti edificatori su aree pubbliche, la definizione e l’organizzazione fisica delle aree rimane in capo all’amministrazione.

In particolare, il frazionamento del suolo destinato alla nuova edificazione non può essere imposto al privato, poiché rientra nelle scelte pianificatorie e gestionali dell’ente pubblico. Spetta infatti all’amministrazione individuare e configurare i lotti edificabili nell’ambito degli strumenti urbanistici e degli accordi di programma, assicurando il necessario equilibrio tra interesse pubblico alla pianificazione e interesse del privato alla ricostruzione.

Il Consiglio di Stato precisa inoltre che la fase di convenzionamento non può essere subordinata alla produzione, da parte del privato, di elaborati tecnici che presuppongono decisioni urbanistiche non ancora formalmente adottate. Tali attività, osserva il giudice, anticiperebbero indebitamente scelte riservate alla pubblica amministrazione.

Ne consegue che il privato è tenuto a conformarsi alle previsioni urbanistiche già definite, ma non può essere gravato di adempimenti che implicano la ripartizione o la configurazione di aree di proprietà pubblica, che restano nella disponibilità pianificatoria dell’ente.

Il principio riafferma così la netta distinzione tra fase pianificatoria, di competenza pubblica, e fase progettuale edilizia, che può attivarsi solo dopo la definizione puntuale dei presupposti urbanistici.